Juridikbloggen

Våren är äntligen här på riktigt och barnen är i full gång med lek med kulor, hopprep och fotbollar. Då kan det hända att olyckan är framme och en boll råkar krossa ett fönster. Vems ansvar är det i den situationen att laga fönstret?

Vad säger lagen om underhållsansvaret?

7 kap 12 § 1 st Bostadsrättslagen lyder:

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

Av paragrafen framgår att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för lägenhetens skick, det sk inre underhållet. Innebörden av underhållsansvaret är att bostadsrättshavaren dels ska vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Detta gäller oavsett om skadan uppstått genom eget eller annans vållande eller genom en olyckshändelse.

Vad säger stadgarna om underhållsansvaret?

Bostadsrättsföreningens stadgar kan närmare definiera vad som hör till det inre underhållet. När man funderar på vem av föreningen och bostadsrättshavaren som ansvarar för en viss del så bör man ta för vana att alltid titta efter hur stadgarna har fördelat ansvaret.

I 36 § i HSB:s långa normalstadgar anges vad som hör till lägenheten, vilket därmed bostadsrättshavaren ansvarar för. Av 36 § framgår bland annat att till lägenheten hör glas i fönster och dörrar.

Om olyckan skulle vara framme och bollen olyckligt träffa glasrutan så är det alltså bostadsrättshavarens ansvar att byta glasrutan och stå för den kostnaden . Då har vi tagit reda på hur underhållsansvarets fördelning ser ut.

Vem bär det slutliga betalningsansvaret?

Det slutliga betalningsansvaret kan dock vid ett skadetillfälle på grund av skadeståndsrättsliga principer hamna på den som genom vårdslöshet eller försumlighet vållat skadan. I de fallen får en skadeståndstalan föras vid tingsrätt.

Vem som är slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhållsansvarets fördelning att göra.

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre.

Hälsningar från HSB

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Frågor och svar nedan är resultatet av en chatt om bostadsjuridiska frågor, som vi hade den 15 maj 2012. Då fanns jag på plats bakom tangenterna här på Juridikbloggen, för att svara på juridiska frågor.

Temat var andrahandsuthyrning, med anledning av regeringens förslag att ändra reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter. Men alla frågor var självklart välkomna.

Håll gärna utkik här på Juridikbloggen, det kommer fler chattillfällen framöver!

Hälsningar Eva Sörqvist, fastighetsjurist.

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre.

Hälsningar från HSB

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Ibland händer det att styrelsen i en bostadsrättsförening hör av sig och meddelar att de behöver komma in i en bostadsrättshavares lägenhet. Vissa bostadsrättshavare öppnar glatt dörren för föreningens representanter medan andra tycker att det känns olustigt och vägrar släppa in dem. I anledning av detta tänkte jag här kort förklara vad bostadsrättslagen säger om detta.

Får föreningen  kräva att komma in i min lägenhet?

Ja, av bostadsrättslagen 7 kap. 13 § framgår att föreningen har rätt att få komma in i lägenheten. Det kallas att föreningen har rätt till tillträde. Denna rätt ges föreningen för att de ska ha möjlighet att kunna kontrollera att bostadsrättshavaren följer vad som åligger honom enligt bostadsrättslagen, t.ex. att hålla lägenheten i gott skick. Vidare ges föreningen rätt till tillträde för att undersöka om det föreligger ett behov av reparation eller annat arbete som föreningen har ansvar för samt i förekommande fall rätt att komma in för att utföra sådant arbete. Föreningen har också rätt till tillträde vid vissa speciella fall som exempelvis i det fall att en bostadsrätts ska tvångsförsäljas eller i det fall det finns ohyra i en lägenhet.

Tillträdet får bara ske om det är objektivt motiverat vilket innebär att det ska vara nödvändigt. Detta kan belysas med ett exempel; Ett rättsfall från hovrätten (RH 2010:76) visar att det kan anses som nödvändigt för en förening att komma in i en lägenhet för att utföra arbeten på fastighetens tak under förutsättning att det annars inte är möjligt att utföra arbetet på lämpligt sätt.

Hur lång tid innan måste föreningen meddela mig?

Lagen säger ingenting om när i tiden själva tillträdet får ske och det framgår inga krav på att föreningen måste säga till i viss tid innan de vill komma in i lägenheten. I princip innebär detta att föreningen själv får bestämma när tillträde ska ske, men de bör givetvis ta hänsyn till bostadsrättshavarens intressen och se till så att bostadsrättshavaren inte orsakas större besvär än nödvändigt.

Vad händer om jag vägrar?

Vägrar bostadsrättshavaren lämna tillträde utan att ha någon giltig ursäkt för detta kan föreningen vända sig till kronofogdemyndigheten och ansöka om särskild handräckning för att på så vis få tillträde till lägenheten. En annan väg att gå är att skicka en rättelseanmodan och lägenheten kan då eventuellt förverkas. En giltig ursäkt att vägra tillträde kan vara att man är bortrest eller inlagd på sjukhus.

Kan föreningen tvinga sig in genom att låsa upp med huvudnyckel?

Nej, föreningen får inte använda reserv- eller huvudnycklar för att bereda sig själva tillträde till en lägenhet om man inte i ett särskilt avtal kommit överens om det. I många fall är det däremot ganska smidigt att man som bostadsrättshavare avtalar med föreningen att de får använda huvudnyckeln i det fall man inte har lust att vara hemma just den tiden som föreningen meddelat att de skulle behöva komma in. Men det är alltså inget man är tvungen att samtycka till.

Om olyckan är framme

Vad gäller ansvar för eventuella skador som uppkommit i lägenheten i samband med att föreningen utnyttjat rätten till tillträde gäller vanligt skadeståndsansvar. Kortfattat innebär det att man svarar för den skada som man uppsåtligen eller genom vårdslöshet har vållat.

Med detta sagt hoppas jag att ni kan känna er trygga den dagen föreningen vänder sig till er och ber om att få komma in i lägenheten!

Tänk på att föreningen i många fall har rätt att komma in i din lägenhet!

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre.

Hälsningar från HSB

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Det är minst sagt populärt att renovera hemma och att finna inspiration är för de flesta inget problem, inte minst med alla hemmafixarprogram som visas på Tv. Det är en trevlig trend och det är självklart jättebra att underhålla sin bostadsrätt, det finns till och med bestämmelser i bostadsrättslagen som reglerar just detta så kallade underhållsansvar som en bostadsrättshavare har för sin lägenhet. Mycket kortfattat kan man säga att underhållsansvaret innebär att bostadsrättshavare på egen bekostnad ska hålla sin lägenhet i ett gott skick.

Dock så får man inte göra vad man vill i sin lägenhet. I 7 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavare behöver tillstånd från styrelsen för att utföra vissa åtgärder. De åtgärder som kräver tillstånd är sådana åtgärder som innefattar

• ingrepp i bärande konstruktioner,

• ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten eller

• andra väsentliga förändringar av lägenheten.

De första två punkterna här ovan är ganska lätta att föreställa sig vilka typer av åtgärder som kan komma träffas men den sista punkten är mer öppen för tolkning. I förarbeten till lagen har man uttryckt att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som inte ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar utan som föreningen normalt svarar för är hänförliga till denna sista punkt. Men även andra typer av åtgärder faller in under begreppet ”andra väsentliga förändringar”. Till exempel avses också sådana ändringar som innebär att man inte beaktar eller tillvaratar lägenhetens karaktärsdrag eller dess kulturhistoriska värde. Att flytta ett kök eller anlägga ett nytt badrum kan alltså vara tillståndspliktigt dels enligt den andra punkten för att man måste flytta ledningar och avlopp dels enligt den tredje punkten om det bedöms som en väsentlig förändring. Rivning eller flytt av väggar som inte är bärande ses vanligtvis inte som en väsentlig förändring av en lägenhet och kan göras utan tillstånd i de flesta fallen. Det ska också påpekas att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd för en åtgärd som kräver det om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Tänk på att vissa typer av ändringar i lägenheten kräver tillstånd från styrelsen!

Vad händer då om man utan tillstånd utför en byggnation av sådant slag att den kräver tillstånd?

Då riskerar bostadsrättshavaren att bli tvungen att återställa lägenheten till det skick som den var i innan byggnationerna. Vägrar bostadsrättshavaren det kan föreningen framtvinga ett återställande genom att vända sig till domstol. Skulle bostadsrättshavaren gjort något som till och med skulle kunna betraktas som vanvård av lägenheten riskerar denne dessutom att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om inte återställande sker.

I övrigt kan framhållas att alla byggnationer eller renoveringar som bostadsrättshavare gör ska utföras på ett fackmässigt sätt och med iakttagande av de regler som kan finnas avseende exempelvis bygglov och bygganmälan. För mer information om just dessa kan jag tipsa om Boverkets hemsida! Vidare kan det vid vissa typer av byggnationer vara viktigt att se över var ditt försäkringsbolag står i frågan om någon skada skulle inträffa.

Så ta gärna väl hand om din lägenhet och ordna fint hemma men tänk på att det kan finnas regler som kan komma att begränsa din fantasi!

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre.

Hälsningar från HSB

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Föreningen ska vid en överlåtelse (köp, byte eller gåva) inte behöva godta vem som helst som ny bostadsrättshavare. Därför ska en medlemskapsprövning göras vid varje överlåtelse. Medlemskapsprövningen får givetvis inte vara godtycklig, utan det finns ett antal kriterier i bostadsrättslagen och stadgarna som ska vara uppfyllda för att föreningen ska vara skyldig att bevilja medlemskap. Om föreningen vill vara generösare med att bevilja medlemskap så är det upp till föreningen,  men det är värt att tänka till innan man tillämpar en generösare syn på medlemskap och tänka på att då behandla nästa förvärvare lika.

Permanent boende

Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadslägenheten har föreningen i enlighet med paragraf 1 i HSB normalstadgar rätt att vägra medlemskap.

Villkor i stadgarna uppfyllda

Först och främst får man titta efter vilka villkor som finns i stadgarna för att man ska bli beviljad medlemskap. I HSB normalstadgar framgår att man för att bli medlem ska vara medlem i HSB. Med det avses att man ska ha betalat medlemsavgift till den regionala HSB-föreningen. Andra villkor som accepterats av lagstiftaren är till exempel en åldersgräns om 55 år (sk. seniorboende).

Skäligen bör godtas som bostadsrättshavare

I bostadsrättslagen och i HSB normalstadgar framgår att föreningen inte får vägra medlemskap om föreningen ”skäligen bör godta” förvärvaren som bostadsrättshavare. Frågan är då vad som menas med ”skäligen bör godta”.

Vid bedömningen av om föreningen ”skäligen bör godta” någon som medlem är det av stor vikt att förvärvaren av bostadsrättslägenheten själv kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen.  Även om förvärvaren har fått lån av en bank så bör föreningen göra en egen bedömning av förvärvarens ekonomi. Många föreningar gör en kreditupplysning av varje ny förvärvare. Det blir en bedömning för föreningen i varje enskilt fall av förvärvarens ekonomiska situation genom att titta på vilka inkomster den sökande har, hur stor årsavgiften är, osv. Ett flertal betalningsanmärkningar kopplade till boende kan utgöra skäl att neka medlemskap även om inkomsten i sig är tillräcklig, betalningsvilja kan saknas. En sökande kan också ställa en borgensförbindelse som säkerhet för att avgifterna kommer att betalas.

Viss hänsyn kan också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer. Om förvärvaren till exempel nyligen har stört då han bott i andrahand i föreningen så torde föreningen kunna neka medlemskap på den här grunden. Det är dock ofta svårt att neka medlemskap på den här grunden. 

En förvärvare kan skäligen inte godtas och därmed nekas medlemskap om bostadsrätten förvärvas i spekulativt syfte.

Undantag

En specialregel finns i bostadsrättslagen och i HSB normalstadgar för situationen då förvärvaren är en make eller annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. I de fallen får medlemskap vägras endast om maken eller den närstående inte är medlem i HSB.

Undantagsregler finns bland annat då en kommun eller landsting förvärvat en bostadsrätt till en bostadslägenhet de får då inte vägras inträde i föreningen.

Andelsförvärv

Föreningen kan som huvudregel alltid neka medlemskap om det är frågan om ett andelsförvärv, dvs om flera personer ska äga olika andelar av bostadsrätten. Medlemskap kan dock inte vägras på denna grund om bostadsrätten efter förvärvet kommer att innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt sammanboende person.

Finns det andra krav på förvärvaren?

Finns inga krav på att förvärvaren ska vara myndig eller svensk medborgare för att kunna bli bostadsrättshavare. Däremot finns särskilda regler beträffande godkännande av överförmyndaren i kommunen och ibland av en god man då en omyndig person förvärvar en bostadsrättslägenhet. 

Vad händer om förvärvaren inte beviljas medlemskap i föreningen?

Förvärvaren har då medlemskap nekas alltid möjlighet att inom en månad vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad där. Hyresnämndens beslut kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt. Föreningen är skyldig att följa de beslut som Hyresnämnden eller Svea hovrätt fattar i frågan. Det är endast köparen som kan vända sig till hyresnämnden, inte säljaren.

Mellan köpare och säljare gäller att överlåtelseavtalet blir ogiltigt om köparen inte beviljas medlemskap. En skrivning med denna innebörd brukar framgå av överlåtelseavtalet.

Säljaren av en bostadsrättslägenhet kan alltså inte putsa ut och koppla av genom att ha fått överlåtelseavtalet påskrivet. Det gäller att man har sålt till en person som också kan beviljas medlemskap av föreningen, annars blir köpet ogiltigt.

Det är inte bara blommor och fåglar som kommer med våren utan även föreningsstämmor!

Som medlem i en bostadsrättsförening har man ofta åsikter om hur föreningen sköts och kanske konstruktiva idéer som man önskar att föreningen tog i beaktande. Men hur gör man för att påverka föreningen?

Givetvis har man stor möjlighet att påverka om man sitter med i styrelsen men det är faktiskt så att styrelsen måste följa de instruktioner som stämman ger så länge som dessa inte strider mot föreningens stadgar eller lag. Därför brukar man ofta uttrycka det så att föreningsstämman är det högsta beslutande organet och styrelsen det verkställande och förvaltande organet. Så om man nu vill vara med och påverka skötseln av föreningen trots att man inte är med i styrelsen tycker jag verkligen att man ska gå på föreningens stämma. På stämman kan man bland annat påverka genom att delta i röstningen. Självklart kan man på stämman också göra sin röst hörd och framföra argument i de olika frågor som behandlas. Ett tips är att läsa igenom kallelsen till stämman och tänka efter om det är någon punkt som kanske är extra viktig för just dig och förbereda några övertygande argument att presentera när det väl är dags för stämman.

Det ska påpekas att stämman bara får besluta i frågor som finns angivna i kallelsen. För att få en viss fråga behandlad på stämman kan man som medlem skicka in en motion till styrelsen. En motion ska innehålla ett tydligt krav eller förslag som stämman kan ta ställning till men i övrigt finns inga bestämmelser om hur motionen ska se ut. I stadgarna framgår när en motion senast ska ha kommit styrelsen tillhanda.

På stämman kan också den nyfikne utnyttja sin frågerätt. Frågerätten innebär att varje medlem har rätt att ställa frågor och få svar på desamma av styrelsen.

Var med och påverka på stämman!

Det är mycket av drömmar och förväntningar som ligger i ett nyinförskaffat boende. Tyvärr är verkligheten efter tillträdet inte alltid lika rosenskimrande. Kanske är den nya, fina tvättmaskinen i badrummet borta och parkettgolvet fullt av fula repor.

Eller det motsatta perspektivet: känslan av trygghet och utrymme att gå vidare, när väl försäljningen är genomförd, pengarna överförda och flytten är överstökad får sig en törn,  när köparen ringer och klagar på både flyttstädning och läckande element.

Då kan det vara bra att känna till vilka regler som egentligen gäller mellan köpare och säljare.

Bostadsrättslagen reglerar ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen. Den tillträdande medlemmen svarar gentemot bostadsrättsföreningen för förpliktelser som ligger tidsmässigt efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten sålts och köparen godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen. Ofta har man löst det så att medlemskapet träder i kraft först i samband med tillträdet.

Köplagen

Mellan köpare och säljare av en bostadsrätt gäller köplagen (1990:931) och dess regler.

Köplagens 20 § stadgar att köparen inte får åberopa fel han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt lägenheten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte heller såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Detta betyder att köparen av en bostadsrätt har en s.k. undersökningsplikt. Plikten innebär att man som köpare inte i efterhand kan göra gällande fel och brister som man borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av lägenheten.

Det anges ofta att lägenheter säljs i ”befintligt skick” eller liknande, detta är dock inte något som helt friskriver en säljare från ansvar för vissa dolda fel i lägenheten. En säljare som exempelvis har vetskap om en nära förestående avgiftshöjning i bostadsrättsföreningen kan också hållas ansvarig om köparen inte informerats om detta.

Fastighetsmäklarens roll

Att lägenheten säljs via en auktoriserad mäklare kan också skapa en viss trygghet för förhållandet mellan köpare och säljare. Det är dock inte en trygghet som innefattar allt och det är definitivt inte ett faktum som fråntar köparen skyldigheten att uppfylla sin undersökningsplikt. Sedan finns det vissa möjligheter att kräva ansvar av en mäklare om denne har lämnat uppgifter som drabbar köpare eller säljare ekonomiskt.

Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren bl.a., i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om bostadsrätten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka bostadsrätten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Så vad kan man säga till köparen vars drömmar grusats? Jo, att tvättmaskinen tyvärr inte är en del i överlåtelsen om det inte uttryckligen tagits med i avtalet. Köparen får vända sig direkt till säljaren för att kräva prisavdrag för golvets skick. Har man inte dokumenterat golvets skick ordentligt, kan det givetvis bli en bevisfråga när reporna tillkom.

…och vad säger man till den olycklige säljaren? Flyttstädningen är oftast avtalad och om den är undermåligt eller icke utförd kan den drabbade köparen vända sig mot säljaren och begära prisavdrag. Elementen är inte säljarens ansvar i sig, utan att de hålls i gott skick ankommer ytterst på bostadsrätts-föreningen, som svarar för både radiatorer och värmeförsörjning.

Åh så härligt att öppna upp fönster eller balkongdörr för att få in frisk vårluft i lägenheten, eller? Tyvärr är det ju inte bara frisk luft som tränger in utan ibland slinker även en mindre välkommen röklukt in. Vad kan man då göra om man besväras av rök utifrån?

Praxis

I de fall som prövats rättsligt har domstolen gett uttryck för att man får tåla att röklukt tränger in på balkongen och i lägenheten i ganska stor omfattning. Rätten har att bedöma om röklukten är något som den boende ”skäligen bör tåla”. Av praxis kan utläsas att man måste tåla relativt mycket -i alla fall när det kommer till röklukt. Vid bedömningen av om röklukten måste tålas tas ingen hänsyn till om någon är extra känslig, exempelvis en allergiker, utan man utgår från den allmänna uppfattningen. Att vinna framgång med en talan i domstol för att lösa problemet synes alltså vara ganska svårt.

Kommer röken in via ventilationen?

Skulle det vara så att röken tränger in via ventilationssystemet kan du dock vända dig till bostadsrättsföreningens styrelse då ventilationen är föreningens ansvar. Föreningen har då att undersöka om ventilationen fungerar som den ska. Är du inte nöjd med styrelsens åtgärder kan du vända dig till miljö- och hälsoskyddsenheten i din kommun som kan undersöka om fastighetsägaren följer den lagstiftning som finns på området. Det är även möjligt att vända sig till hyresnämnden. Bedömer hyresnämnden att fastighetsägaren inte skött sitt ansvar kan hyresnämnden besluta om ett åtgärdsföreläggande vilket innebär att fastighetsägaren måste vidta de åtgärder som hyresnämnden finner nödvändiga.

Försök komma fram till en gemensam lösning!

Luktar det rök trots att ventilationen fungerar som den ska är min rekommendation att försöka komma överens med sin granne om något som kan passa båda parter. Troligen är ju din grannes vilja att röka lika stor som din vilja att denne inte ska göra det!

Det kan vara jobbigt när det luktar rök men vi måste tåla en hel del som grannar!

En ganska vanlig fråga till oss jurister är hur man kan gå till väga för att föra över en del av sin bostadsrättslägenhet till sin make/maka. Situationen är då den att en av makarna står som ägare till hela bostadsrättslägenheten och så har man kommit på att man önskar överföra halva lägenheten (eller annan andel) på den andra maken/makan. Frågan är på vilket sätt en sådan överföring kan ske? Vilka handlingar ska man lämna in? 

Det finns tre olika vägar att gå i den i situationen.

Ett sätt är att genomföra en vanlig försäljning genom att makarna upprättar ett  överlåtelseavtal och att ena maken därmed säljer en viss andel av bostadsrätten till den andra maken. Överlåtelseavtalet ska vara skriftligt, underskrivet av både överlåtaren och förvärvaren och innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset på bostadsrätten. Vidare ska det anges hur stor andel som ska överlåtas.

Vilken handling passar bäst för er?

En annan lösning är att man upprättar ett gåvobrev där den make som står som bostadsrättshavare överlåter en del av bostadsrätten till den andra maken. Av gåvobrevet ska tydligt framgå vem som överlåter bostadsrätten, vilken bostadsrätt det är frågan om, hur stor andel man överlåter samt till vem man överlåter andelen. Båda makarna ska underteckna gåvobrevet. Däremot behöver det inte vara bevittnat. Viktigt att tänka på är att för att en gåva mellan makar ska gälla mot givarens borgenärer så krävs att den har registrerats hos Skatteverket.

Ett tredje alternativ är att överlåta en del av bostadsrätten genom bodelning under pågående äktenskap. En bodelning under pågående äktenskap görs genom en anmälan till Skatteverket (kostar för närvarande 275 kr). Bodelningsavtalet ska vara skriftligt, daterat och underskrivet av båda makarna. Bodelningsavtalet lämnas in till föreningen tillsammans med ett bevis om att anmälan har gjorts till Skatteverket om bodelning under pågående äktenskap.

För att en del av bostadsrättslägenheten ska kunna föras över från den ena maken till den andra maken så behöver man alltså lämna in någon av ovanstående handlingar till föreningen. Föreningen ska då göra en medlemsskapsprövning av den andra maken. Enligt HSB normalstadgar gäller dock en specialregel då en bostadsrätt övergår till bostadsrättshavarens make, vilken innebär att maken endast kan nekas medlemskap om denne inte är medlem i HSB.

Angående frågan om något av alternativen kan vara fördelaktigare rent skattemässigt hänvisar jag er till att ta kontakt med Skatteverket.

Livet i en bostadsrättsförening

Jag har genom årens lopp svarat mycket i telefon på medlemsrådgivningen. Där har jag dessvärre fått klart för mig att många boende och tyvärr även styrelseledamöter inte har full koll på vad en bostadsrättsförening egentligen är och vad det innebär att bo i en bostadsrättslägenhet. Därför tänkte jag här förklara vad det egentligen är frågan om.

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening

En bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt till föreningens medlemmar.

Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Det innefattar dels en nyttjanderätt, dels en andelsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. För att bli medlem krävs att föreningen har gjort en prövning och godkänt dig som medlem (jag återkommer i ett nytt inlägg framöver om själva medlemskapsprövningen).

Andelsrätten innebär att medlemmen äger en andel i föreningen. Medlemmarna tillsammans äger gemensamt föreningens fastighet.

Nyttjanderätten innebär att medlemmen har rätt att nyttja en viss lägenhet. Denna nyttjanderätt är obegränsad i tiden och brukar sägas vara en stark rätt då man endast kan bli uppsagd av vissa i lag angivna skäl (olika förverkandegrunder).

Som bostadsrättshavare så har du både rättigheter och skyldigheter. Rättigheter genom att till exempel få delta på föreningsstämman och där bland annat välja styrelse för föreningen samt att till stor del själv få avgöra hur du vill ha det i din lägenhet (ibland krävs det dock tillstånd av föreningen). Du har också skyldigheter såsom att betala årsavgift och att väl vårda och sköta din lägenhet m.m. Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen är reglerad i föreningens stadgar och Bostadsrättslagen.

Bostadsrättshavaren kan fritt sälja sin bostadsrätt till marknadspris.

En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom (inte fast egendom såsom till exempel en villa). Reglerna i Köplagen är därför tillämpliga vid köp av en bostadsrättslägenhet.

Lagar och stadgar mm

Bostadsrättslagen gäller givetvis för boendet i en bostadsrättsförening. Därutöver gäller i stora delar lagen om ekonomiska föreningar.

Varje bostadsrättsförening har antagit egna stadgar. När det gäller HSB bostadsrättsföreningar så har man HSB normalstadgar (din enskilda bostadsrättsförening kan ha gjort avvikelser i sina stadgar). GLÖM INTE KOLLA DIN FÖRENINGS STADGAR! I stadgarna kan man faktiskt få svar på många frågor om vad som gäller i olika situationer. Tyvärr tycker jag att stadgarna allt för ofta glöms bort att användas av såväl boende som styrelsen.

Föreningen kan även ha beslutat om ordningsregler som ska gälla i föreningen.

Som bostadsrättshavare har du stora möjligheter att vara med och påverka i din förening.. Läs gärna mer om detta i min kollega Sofie Kjellins tidigare inlägg om möjligherna att påverka i föreningen,   http://blogg.hsb.se/juridik/2010/11/26/var-med-och-paverka-din-bostadsrattsforening/