HSB Bloggportal Inlägg

Trasig fönsterruta - vems ansvar?

Eva Sörqvist — Tue, 15 May 2012 20:45:40 +0000

Våren är äntligen här på riktigt och barnen är i full gång med lek med kulor, hopprep och fotbollar. Då kan det hända att olyckan är framme och en boll råkar krossa ett fönster. Vems ansvar är det i den situationen att laga fönstret?

Vad säger lagen om underhållsansvaret?

7 kap 12 § 1 st Bostadsrättslagen lyder: Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Av paragrafen framgår att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för lägenhetens skick, det sk inre underhållet. Innebörden av underhållsansvaret är att bostadsrättshavaren dels ska vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Detta gäller oavsett om skadan uppstått genom eget eller annans vållande eller genom en olyckshändelse.

Vad säger stadgarna om underhållsansvaret?

Bostadsrättsföreningens stadgar kan närmare definiera vad som hör till det inre underhållet. När man funderar på vem av föreningen och bostadsrättshavaren som ansvarar för en viss del så bör man ta för vana att alltid titta efter hur stadgarna har fördelat ansvaret. I 36 § i HSB:s långa normalstadgar anges vad som hör till lägenheten, vilket därmed bostadsrättshavaren ansvarar för. Av 36 § framgår bland annat att till lägenheten hör glas i fönster och dörrar. Om olyckan skulle vara framme och bollen olyckligt träffa glasrutan så är det alltså bostadsrättshavarens ansvar att byta glasrutan och stå för den kostnaden . Då har vi tagit reda på hur underhållsansvarets fördelning ser ut.

Vem bär det slutliga betalningsansvaret?

Det slutliga betalningsansvaret kan dock vid ett skadetillfälle på grund av skadeståndsrättsliga principer hamna på den som genom vårdslöshet eller försumlighet vållat skadan. I de fallen får en skadeståndstalan föras vid tingsrätt. Vem som är slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhållsansvarets fördelning att göra. :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Studsmattor

Eva Sörqvist — Tue, 15 May 2012 09:37:20 +0000

Våren är här med spring och hopp i benen hos barnen. De blå studsmattorna har blivit ett vanligt inslag i villaträdgårdarna. Jag har uppfattningen att de börjar bli vanligare och vanligare även på gemensamma ytor vid flerfamiljshus.

Beslut om studsmatta

Idén om en studsmatta på föreningens mark kan komma från styrelsen och ett beslut om att sätta upp en studsmatta är ett styrelsebeslut. Det är inte heller ovanligt att flera familjer i föreningen går samman och samlar ihop till en studsmatta som de vill ställa upp på föreningens mark. För att få sätta upp studsmattan på föreningens mark behövs givetvis ett tillstånd från föreningen. Likaså skulle frågan kunna väckas genom att en motion, om inköp av studsmatta, inkommer till föreningens stämma.

Tänk på studsmattans placering

För att undvika olyckor är det viktigt att föreningen noga överväger var studsmattan lämpligen bör placeras och att skyddsnät sätts upp. Likaså är det lämpligt att i samband med att man lämnar tillstånd påpeka att det är av vikt att se till så att studsmattan inte placeras nära några stenar, möbler etc och kräva att skyddsnät ska finns.

Ansvar vid en eventuell olycka

Det figurerar ibland en uppfattning att föreningen skulle kunna bli ansvarig för varje olycka på studsmattan, men den uppfattningen delar jag inte. Enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer så krävs det för att någon ska kunna bli skyldig att utge skadestånd att personen i fråga har handlat uppsåtligt eller har varit vållande. Med vållande menas någon form av oaktsamt eller försumligt beteende. Bara det faktum att styrelsen har tillåtit att studsmattan placeras på föreningens mark kan inte anses innebära att man därmed är vållande till alla olyckor som sker på grund av studsmattan. Föreningen skulle däremot kunna anses vållande till en olycka som sker på en studsmatta som föreningen har placerat ut och som är i bristfälligt skick, om olyckan beror just på det bristfälliga skicket. Jag tycker alltså inte att det finns anledning att kategoriskt neka till studsmattor. :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Frågor och svar om bostadsjuridik

Eva Sörqvist — Mon, 14 May 2012 05:52:24 +0000

Frågor och svar nedan är resultatet av en chatt om bostadsjuridiska frågor, som vi hade den 15 maj 2012. Då fanns jag på plats bakom tangenterna här på Juridikbloggen, för att svara på juridiska frågor. Temat var andrahandsuthyrning, med anledning av regeringens förslag att ändra reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter. Men alla frågor var självklart välkomna. Håll gärna utkik här på Juridikbloggen, det kommer fler chattillfällen framöver! Hälsningar Eva Sörqvist, fastighetsjurist. :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Föreningens rätt att komma in i en lägenhet

Jonna Silow — Tue, 08 May 2012 16:11:16 +0000

Ibland händer det att styrelsen i en bostadsrättsförening hör av sig och meddelar att de behöver komma in i en bostadsrättshavares lägenhet. Vissa bostadsrättshavare öppnar glatt dörren för föreningens representanter medan andra tycker att det känns olustigt och vägrar släppa in dem. I anledning av detta tänkte jag här kort förklara vad bostadsrättslagen säger om detta.

Får föreningen kräva att komma in i min lägenhet?

Ja, av bostadsrättslagen 7 kap. 13 § framgår att föreningen har rätt att få komma in i lägenheten. Det kallas att föreningen har rätt till tillträde. Denna rätt ges föreningen för att de ska ha möjlighet att kunna kontrollera att bostadsrättshavaren följer vad som åligger honom enligt bostadsrättslagen, t.ex. att hålla lägenheten i gott skick. Vidare ges föreningen rätt till tillträde för att undersöka om det föreligger ett behov av reparation eller annat arbete som föreningen har ansvar för samt i förekommande fall rätt att komma in för att utföra sådant arbete. Föreningen har också rätt till tillträde vid vissa speciella fall som exempelvis i det fall att en bostadsrätts ska tvångsförsäljas eller i det fall det finns ohyra i en lägenhet. Tillträdet får bara ske om det är objektivt motiverat vilket innebär att det ska vara nödvändigt. Detta kan belysas med ett exempel; Ett rättsfall från hovrätten (RH 2010:76) visar att det kan anses som nödvändigt för en förening att komma in i en lägenhet för att utföra arbeten på fastighetens tak under förutsättning att det annars inte är möjligt att utföra arbetet på lämpligt sätt.

Hur lång tid innan måste föreningen meddela mig?

Lagen säger ingenting om när i tiden själva tillträdet får ske och det framgår inga krav på att föreningen måste säga till i viss tid innan de vill komma in i lägenheten. I princip innebär detta att föreningen själv får bestämma när tillträde ska ske, men de bör givetvis ta hänsyn till bostadsrättshavarens intressen och se till så att bostadsrättshavaren inte orsakas större besvär än nödvändigt.

Vad händer om jag vägrar?

Vägrar bostadsrättshavaren lämna tillträde utan att ha någon giltig ursäkt för detta kan föreningen vända sig till kronofogdemyndigheten och ansöka om särskild handräckning för att på så vis få tillträde till lägenheten. En annan väg att gå är att skicka en rättelseanmodan och lägenheten kan då eventuellt förverkas. En giltig ursäkt att vägra tillträde kan vara att man är bortrest eller inlagd på sjukhus.

Kan föreningen tvinga sig in genom att låsa upp med huvudnyckel?

Nej, föreningen får inte använda reserv- eller huvudnycklar för att bereda sig själva tillträde till en lägenhet om man inte i ett särskilt avtal kommit överens om det. I många fall är det däremot ganska smidigt att man som bostadsrättshavare avtalar med föreningen att de får använda huvudnyckeln i det fall man inte har lust att vara hemma just den tiden som föreningen meddelat att de skulle behöva komma in. Men det är alltså inget man är tvungen att samtycka till.

Om olyckan är framme

Vad gäller ansvar för eventuella skador som uppkommit i lägenheten i samband med att föreningen utnyttjat rätten till tillträde gäller vanligt skadeståndsansvar. Kortfattat innebär det att man svarar för den skada som man uppsåtligen eller genom vårdslöshet har vållat. Med detta sagt hoppas jag att ni kan känna er trygga den dagen föreningen vänder sig till er och ber om att få komma in i lägenheten! [caption id="attachment_700" align="aligncenter" width="190" caption="Tänk på att föreningen i många fall har rätt att komma in i din lägenhet! "][/caption] :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Jävsproblematik

Jonna Silow — Wed, 02 May 2012 14:54:58 +0000

De flesta vet förhoppningsvis att vi på HSB Riskförbund har en juristjour dit HSB regionföreningar samt företrädare för HSB bostadsrättsföreningar kan vända sig för att få svar på juridiska frågor. Det är väldigt roligt att så många utnyttjar detta och vi jobbar hårt med att vara så tillgängliga som möjligt! Vissa frågor är vanligt förekommande och idag tänkte jag passa på att lyfta en fråga som kommit upp ett flertal gånger på juristjouren den senaste tiden. Nämligen frågan om när en styrelseledamot är att anse som jävig. [caption id="attachment_512" align="aligncenter" width="300" caption="Om du är jävig får du inte ens delta vid diskussionerna kring frågan! "][/caption] I 6 kap. 10 § lagen om ekonomiska föreningar återfinns bestämmelser om jäv för styrelseledamöter. Det stadgas att en styrelseledamot inte får handlägga frågor rörande avtal mellan honom och föreningen. Detsamma gäller sådana avtal mellan tredje man och föreningen som styrelseledamoten har ett väsentligt intresse i som kan vara stridande mot föreningens intresse. Bestämmelsen omfattar såväl handläggningen, uppkomsten, förändringar som upphörande av avtalet. Jävsregeln hindrar alltså styrelseledamoten att ens delta vid de diskussioner som behandlar frågan på sammanträden och självfallet får en jävig styrelseledamot inte heller delta vid beslutet. Styrelseledamöter bör iaktta mycket stor försiktighet och i de fall där de gränsar till att anses ha egenintresse i en fråga bör de ställa sig utanför handläggningen för att undvika att underminera styrelsens opartiskhet. Syftet med bestämmelsen är att skydda föreningen mot att styrelseledamöter sätter sina egna intressen framför föreningens intressen. Med detta sagt ska dock påpekas att en styrelseledamot självklart har ”förslagsrätt”. Till exempel kan en styrelseledamot föreslå att styrelsen ska teckna avtal om trädgårdsskötsel med en närstående till styrelseledamoten. Efter att ha lämnat förslaget ska dock inte styrelseledamoten delta vidare i handläggningen av frågan då dennes intresse strider mot föreningens intresse. Vidare kan påpekas att jävsreglerna inte hindrar en styrelseledamot från att delta i överläggningar och beslut i egenskap av föreningsmedlem på en stämma. Det finns inte heller något hinder mot att en styrelseledamot röstar på sig själv som till exempel styrelseordförande.

Vad händer då om en jävig styrelseledamot är med och fattar ett beslut?

I kommentaren till lagen sägs att om en eller flera jäviga styrelseledamöter deltar i överläggning och beslut torde beslutet trotsallt vara giltigt om det är så att de styrelseledamöter som inte är jäviga tillsammans utgör en beslutsför styrelse. Enligt § 28 i HSB normalstadgar från 2003 är styrelsen beslutsför när fler än hälften av hela antalet styrelseledamöter är närvarande.

Avslutningsvis

Man ska inte heller glömma att styrelsen även omfattas av en lojalitets- och vårdnadsplikt. Dessa plikter innebär kortfattat att styrelsen skall skydda och förvalta föreningens angelägenheter, kapital och tillgångar på bästa möjliga sätt och att detta alltid ska göras med föreningens intresse för handen. Min rekommendation är att vara försiktig med att delta om det kan tänkas ens eget intresse går emot förenings intresse även om det enligt lagens mening inte är jäv, om inte annat så för att hålla uppe styrelsens trovärdighet! :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

"Roligt och meriterande", säger unga om styrelsearbetet

Pernilla Bonde — Sat, 28 Apr 2012 16:05:56 +0000

Jag är på HSB Mitts stämma och har just lyssnat till en intressant diskussion om unga i bostadsrättsföreningens styrelse. Alexander Johnsson och Erik Kristoffersson, två unga i styrelser, berättade om sina erfarenheter. De unga har ett stort engagemang och tycker att det är roligt i styrelsen. Det gäller att öppna upp för unga, menar de. Dessutom är det en merit inför framtiden att sitta i en styrelse.

Stämma för barnen

Ett annat exempel på hur vi kan engagera de allra minsta kommer från Maria Forslund, brf Lillsjön. Där ordnade man tidigare barnens stämma, där barnen fick vara med och påverka! [caption id="attachment_898" align="alignleft" width="300" caption="Det gäller att öppna upp för unga, tycker Alexander Johnsson och Erik Kristoffersson, två unga brf-styrelseledamöter. "][/caption] :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Säg nej till förslaget om andrahandsuthyrning

Anders Lago — Thu, 26 Apr 2012 15:03:23 +0000

Regeringen presenterade nyligen förslag till nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Förslaget är mycket dåligt. Det bygger på en hafsigt genomförd utredning och på en undersökning där resultatet verkligen kan diskuteras. Skälet till regeringens förslag är att de anser att det, framför allt i Stockholmsområdet, finns många bostadsrätter som står tomma. Och som skulle kunna hyras ut om reglerna förändras. Utgångspunkten för regeringens ställningstagande är en undersökning som Stockholms Handelskammare gjorde för några år sedan. De intervjuade fick då frågan ”Har du någon lägenhet/villa som Du vill hyra ut om Du fick ta ut en högre hyra och slapp betala skatt på hyresintäkten?” Svaren på denna allmänna fråga använder nu regeringen som argument för att göra en långtgående förändring av bostadsrättsföreningarnas möjlighet att själva bestämma över sin fastighet. Undersökningen och tolkningen av resultatet är enligt expertis behäftad med mängder av fel. För det första är antalet tillfrågade med bostadsrätt få, så det är svårt att uttala sig om vad bostadsrättshavare faktiskt anser. För det andra så innehåller ju frågan flera frågor, det är svårt att veta vilken av åtgärderna de har svarat på. För det tredje så kan den lediga lägenheten/villan ligga var som helst i Sverige, eller till och med utomlands. Detta använder alltså regeringen som utgångspunkt för sina förslag. Regeringens förslag riskerar att allvarligt påverka modellen med bostadsrätt. Visst kan det låta bra att få ta ut en högre hyra, om man vill hyra ut sin bostadsrättslägenhet. Men som medlem i en bostadsrättsförening blir riskerna och problemen stora. Föreningen vill veta vilka som bor i fastigheten. Det blir svårare att få ihop en styrelse och ta gemensamt ansvar för ekonomi och förvaltning. Och det finns en ökad risk för spekulation med bostadsrätter. Allvarligt är också att regeringen vill införa regler som säger vad en bostadsrättsförening får och inte får göra. Visst finns det regler och lagar redan idag, men de är allmänt hållna och utformade i samråd med bostadsrättsföreningarnas organisationer. Men nu inskränker man föreningsrätten, och reglerar i lag det som tidigare bestämdes i demokratisk ordning av bostadsrättsföreningens styrelse. Vi får hoppas att det nuvarande förslaget stoppas innan det kommer till riksdagsbeslut. Man behöver göra om detta från början, och göra det riktigt. Vi deltar gärna i det arbetet. Vill regeringen på allvar få fram fler bostäder krävs dessutom helt andra åtgärder. :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Hemmafixare?

Jonna Silow — Tue, 17 Apr 2012 15:54:34 +0000

Det är minst sagt populärt att renovera hemma och att finna inspiration är för de flesta inget problem, inte minst med alla hemmafixarprogram som visas på Tv. Det är en trevlig trend och det är självklart jättebra att underhålla sin bostadsrätt, det finns till och med bestämmelser i bostadsrättslagen som reglerar just detta så kallade underhållsansvar som en bostadsrättshavare har för sin lägenhet. Mycket kortfattat kan man säga att underhållsansvaret innebär att bostadsrättshavare på egen bekostnad ska hålla sin lägenhet i ett gott skick. Dock så får man inte göra vad man vill i sin lägenhet. I 7 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavare behöver tillstånd från styrelsen för att utföra vissa åtgärder. De åtgärder som kräver tillstånd är sådana åtgärder som innefattar

ingrepp i bärande konstruktioner,

ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten eller

andra väsentliga förändringar av lägenheten.

De första två punkterna här ovan är ganska lätta att föreställa sig vilka typer av åtgärder som kan komma träffas men den sista punkten är mer öppen för tolkning. I förarbeten till lagen har man uttryckt att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som inte ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar utan som föreningen normalt svarar för är hänförliga till denna sista punkt. Men även andra typer av åtgärder faller in under begreppet ”andra väsentliga förändringar”. Till exempel avses också sådana ändringar som innebär att man inte beaktar eller tillvaratar lägenhetens karaktärsdrag eller dess kulturhistoriska värde. Att flytta ett kök eller anlägga ett nytt badrum kan alltså vara tillståndspliktigt dels enligt den andra punkten för att man måste flytta ledningar och avlopp dels enligt den tredje punkten om det bedöms som en väsentlig förändring. Rivning eller flytt av väggar som inte är bärande ses vanligtvis inte som en väsentlig förändring av en lägenhet och kan göras utan tillstånd i de flesta fallen. Det ska också påpekas att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd för en åtgärd som kräver det om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. [caption id="attachment_680" align="aligncenter" width="224" caption="Tänk på att vissa typer av ändringar i lägenheten kräver tillstånd från styrelsen! "][/caption]

Vad händer då om man utan tillstånd utför en byggnation av sådant slag att den kräver tillstånd?

Då riskerar bostadsrättshavaren att bli tvungen att återställa lägenheten till det skick som den var i innan byggnationerna. Vägrar bostadsrättshavaren det kan föreningen framtvinga ett återställande genom att vända sig till domstol. Skulle bostadsrättshavaren gjort något som till och med skulle kunna betraktas som vanvård av lägenheten riskerar denne dessutom att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om inte återställande sker. I övrigt kan framhållas att alla byggnationer eller renoveringar som bostadsrättshavare gör ska utföras på ett fackmässigt sätt och med iakttagande av de regler som kan finnas avseende exempelvis bygglov och bygganmälan. För mer information om just dessa kan jag tipsa om Boverkets hemsida! Vidare kan det vid vissa typer av byggnationer vara viktigt att se över var ditt försäkringsbolag står i frågan om någon skada skulle inträffa. Så ta gärna väl hand om din lägenhet och ordna fint hemma men tänk på att det kan finnas regler som kan komma att begränsa din fantasi! :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Vill du kommentera det här inlägget? Vi jobbar med utveckling av bloggportalen den 16-24 maj. Under dessa dagar går det tyvärr inte att kommentera våra blogginlägg. Men du kan självklart läsa och dela dem som vanligt. Ta gärna en titt igen den 25 maj, då är allt åter som vanligt på bloggportalen. Och ‒ hoppas vi att du ska tycka ‒ lite bättre. Hälsningar från HSB ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

Hur ska energijättarna regleras?

Anders Lago — Tue, 10 Apr 2012 08:32:27 +0000

För några veckor sedan berättade energiminister Anna-Karin Hatt att regeringen bestämt sig för att öppna fjärrvärmenäten för fler producenter, s k öppna nät eller trepartstillträde. Hon vill också införa en obligatorisk prisändringsprövning för att skydda konsumenterna mot oskäliga prishöjningar. Vid en första anblick låter ju detta utmärkt – konkurrens när det gäller fjärrvärmen, och en kontroll av prishöjningarna. Men frågan är om det verkligen är så bra, att det kommer att innebära mer rimliga fjärrvärmepriser. Jag och HSB tvivlar starkt på det. Mycket talar för att det blir ett spel för gallerierna som inte pressar priserna. Se vad som hände när riksdagen avreglerade elnätet, och införde en priskontroll där. Och på en monopolmarknad, som fjärrvärmen i praktiken är, finns det risk att öppna nät enbart innebär ökad byråkrati och därmed ökade priser. För att få en verklig prispress och priskontroll på fjärrvärmen behövs helt andra åtgärder. Den årliga Nils Holgersson- undersökningen visar att fjärrvärmen höjts med drygt 15 % den senaste femårsperioden, medan KPI ökat med ca hälften (7,6 %). Mest har priset ökat i de ”privat ägda” fjärrvärmebolagen, medan prisökningen varit lägre i de kommunalt ägda bolagen. Och detta är förstås inte så konstigt. De stora energijättarna – Fortum, Eon och Vattenfall måste få avkastning på de pengar de betalt när de köpte de kommunala fjärrvärmebolagen. Kraven på avkastning är oftast också högre i de privata företagen, än i de kommunala. Olika former av frivillig prisprövning av fjärrvärme har diskuterats under lång tid. Det har dessutom faktiskt funnits tidigare. 1958-1993 fanns en riktprisöverenskommelse undertecknad av Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund och dåvarande Värmeverksföreningen. Den garanterade att fjärrvärmen inte kunde bli dyrare än egen oljeeldning. Under senare åren har flera ansträngningar gjorts för att åstadkomma en ny form av prisprövning där HSB tillsammans med ett antal andra bostadsorganisationer deltagit i att utreda en modell för frivillig prövning. Från HSBs sida är vi dock ännu inte nöjda med resultatet. ”Godkänd Nivå” kallas den modell som några organisationer ställt sig bakom. Men stora organisationer som HSB, Fastighetsägarna, Villaägarna, Hyresgästföreningen och SBC står inte bakom överenskommelsen. Även bland fjärrvärmeföretagen finns delade meningar i frågan, större fjärrvärmeföretag har tagit avstånd från modellen. Så frågan kvarstår. Hur ska vi få en tillräckligt stor press på energijättarna. Jag och HSB kommer alltid stå på medlemmarna sida – och vi är därför inte beredda att skriva på en uppgörelse som inte ger ett verkligt inflytande, möjlighet till förhandling och sanktioner mot för höga priser. Då är det bättre att driva opinion, och på det sättet verka både för lägre priser och förnyelsebara energikällor.

Vad krävs för att bli medlem i en bostadsrättsförening?

Eva Sörqvist — Tue, 03 Apr 2012 06:48:31 +0000

Föreningen ska vid en överlåtelse (köp, byte eller gåva) inte behöva godta vem som helst som ny bostadsrättshavare. Därför ska en medlemskapsprövning göras vid varje överlåtelse. Medlemskapsprövningen får givetvis inte vara godtycklig, utan det finns ett antal kriterier i bostadsrättslagen och stadgarna som ska vara uppfyllda för att föreningen ska vara skyldig att bevilja medlemskap. Om föreningen vill vara generösare med att bevilja medlemskap så är det upp till föreningen, men det är värt att tänka till innan man tillämpar en generösare syn på medlemskap och tänka på att då behandla nästa förvärvare lika.

Permanent boende

Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadslägenheten har föreningen i enlighet med paragraf 1 i HSB normalstadgar rätt att vägra medlemskap.

Villkor i stadgarna uppfyllda

Först och främst får man titta efter vilka villkor som finns i stadgarna för att man ska bli beviljad medlemskap. I HSB normalstadgar framgår att man för att bli medlem ska vara medlem i HSB. Med det avses att man ska ha betalat medlemsavgift till den regionala HSB-föreningen. Andra villkor som accepterats av lagstiftaren är till exempel en åldersgräns om 55 år (sk. seniorboende).

Skäligen bör godtas som bostadsrättshavare

I bostadsrättslagen och i HSB normalstadgar framgår att föreningen inte får vägra medlemskap om föreningen ”skäligen bör godta” förvärvaren som bostadsrättshavare. Frågan är då vad som menas med ”skäligen bör godta”. Vid bedömningen av om föreningen ”skäligen bör godta” någon som medlem är det av stor vikt att förvärvaren av bostadsrättslägenheten själv kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Även om förvärvaren har fått lån av en bank så bör föreningen göra en egen bedömning av förvärvarens ekonomi. Många föreningar gör en kreditupplysning av varje ny förvärvare. Det blir en bedömning för föreningen i varje enskilt fall av förvärvarens ekonomiska situation genom att titta på vilka inkomster den sökande har, hur stor årsavgiften är, osv. Ett flertal betalningsanmärkningar kopplade till boende kan utgöra skäl att neka medlemskap även om inkomsten i sig är tillräcklig, betalningsvilja kan saknas. En sökande kan också ställa en borgensförbindelse som säkerhet för att avgifterna kommer att betalas. Viss hänsyn kan också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer. Om förvärvaren till exempel nyligen har stört då han bott i andrahand i föreningen så torde föreningen kunna neka medlemskap på den här grunden. Det är dock ofta svårt att neka medlemskap på den här grunden. En förvärvare kan skäligen inte godtas och därmed nekas medlemskap om bostadsrätten förvärvas i spekulativt syfte.

Undantag

En specialregel finns i bostadsrättslagen och i HSB normalstadgar för situationen då förvärvaren är en make eller annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. I de fallen får medlemskap vägras endast om maken eller den närstående inte är medlem i HSB. Undantagsregler finns bland annat då en kommun eller landsting förvärvat en bostadsrätt till en bostadslägenhet de får då inte vägras inträde i föreningen.

Andelsförvärv

Föreningen kan som huvudregel alltid neka medlemskap om det är frågan om ett andelsförvärv, dvs om flera personer ska äga olika andelar av bostadsrätten. Medlemskap kan dock inte vägras på denna grund om bostadsrätten efter förvärvet kommer att innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt sammanboende person.

Finns det andra krav på förvärvaren?

Finns inga krav på att förvärvaren ska vara myndig eller svensk medborgare för att kunna bli bostadsrättshavare. Däremot finns särskilda regler beträffande godkännande av överförmyndaren i kommunen och ibland av en god man då en omyndig person förvärvar en bostadsrättslägenhet.

Vad händer om förvärvaren inte beviljas medlemskap i föreningen?

Förvärvaren har då medlemskap nekas alltid möjlighet att inom en månad vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad där. Hyresnämndens beslut kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt. Föreningen är skyldig att följa de beslut som Hyresnämnden eller Svea hovrätt fattar i frågan. Det är endast köparen som kan vända sig till hyresnämnden, inte säljaren. Mellan köpare och säljare gäller att överlåtelseavtalet blir ogiltigt om köparen inte beviljas medlemskap. En skrivning med denna innebörd brukar framgå av överlåtelseavtalet. Säljaren av en bostadsrättslägenhet kan alltså inte putsa ut och koppla av genom att ha fått överlåtelseavtalet påskrivet. Det gäller att man har sålt till en person som också kan beviljas medlemskap av föreningen, annars blir köpet ogiltigt.

Nya stadgar för HSB bostadsrättsföreningar

Eva Sörqvist — Tue, 03 Apr 2012 05:56:26 +0000

En del bostadsrättsföreningar har hört talas om att det finns nya stadgar för bostadsrättsföreningar och jag har förstått att en viss förvirring råder om vad som gäller. Gäller de nuvarande stadgarna? Vad innebär de nya stadgarna för förändringar? På HSB Riksförbunds stämma i maj 2011 antogs nya normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar. Dessa stadgar kan nu antas av bostadsrättsföreningarna. Fram till dess att er egen bostadsrättsförening har antagit de nya stadgarna gäller era nuvarande stadgar. Det är upp till föreningen när man vill byta stadgar. De nya stadgarna kan ni få del av genom att vända er till er regionala HSB-förening. De nya stadgarna är uppbyggda på så sätt att det finns en huvudvariant av normalstadgarna (uppdelningen i långa och korta normalstadgar som funnits tidigare är borttagen). En bostadsrättsförening kan även fortsättningsvis begära anpassningar i de paragrafer där man känner ett behov av att anpassa till den egna föreningens förutsättningar, gäller främst i underhållsparagraferna. Dock kan påpekas att HSB Riksförbunds förbundsstyrelse har beslutat att inte godkänna endast språkliga ändringar. Det finns i dagsläget fyra färdiga anpassningar rörande Insats, HSB-certifiering, Nyproduktion och Seniorboende. En stadgeändring kräver som huvudregel att samtliga röstberättigade är ense eller beslut på två på varandra följande stämmor, med 2/3 majoritet på den andra stämman.

Rutinen vid stadgeändringar

Enligt HSB normalstadgar för bostadsrättsföreningar så behöver nya stadgar godkännas av HSB Riksförbund, i vissa fall räcker det dock med godkännande av den regionala HSB-föreningen (HSB Riksförbund har delegerat till HSB föreningarna att godkänna vissa ändringar). Från den 1 januari 2012 så godkänner HSB Riksförbund respektive HSB föreningarna bara stadgeändringar där de nya stadgarna från 2011 antas. Detta gäller även då en bostadsrättsförening bara vill göra en anpassning i en enda paragraf. Bostadsrättsföreningen får i den situationen lov att anta de nya stadgarna och om en anpassning önskas begära godkännande av den. Undantag kommer att göras för de bostadsrättsföreningar som har påbörjat en stadgeändring under 2011 och under 2011 haft den första stämman där man har antagit 2003 år stadgar. Detta under förutsättning att den andra stämman hålls senast den 30 juni 2012. I de fallen kommer HSB Riksförbund respektive HSB föreningen godkänna stadgarna trots att det är 2003 års stadgar.

Vilka förändringar har gjorts i de nya stadgarna?

Kort kan sägas beträffande 2011 års stadgar att det inte är så stora materiella förändringar. Huvudsakligen är det en språklig och strukturell förändring som har skett av stadgarna. Språket har vi försökt att lätta upp, varje paragraf har fått en rubrik och stadgarna har fått en innehållsförteckning. Några av de viktigaste materiella förändringarna är andelstal är beräkningsgrund för årsavgiften, en ändrad tid för kallelse till stämma, fri krets av ombud och biträde, valberedningen ska lämna förslag på arvoden, bostadsrättsföreningen ansvarar för ytterdörren och bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga elledningar.

Att tänka på inför antagandet av de nya stadgarna

Det finns givetvis en hel del föreningen behöver fundera på inför antagandet av de nya stadgarna. Ta gärna kontakt med er regionala HSB-förening så kan de säkert hjälpa er. En viktig sak att fundera på är om föreningen idag har andelstal eller insats som beräkningsgrund för årsavgiften och hur man vill ha det framöver. Om föreningen idag har HSB normalstadgar utan någon anpassning så har föreningen insats som beräkningsgrund för årsavgiften. I HSB normalstadgar av 2011 utgår man istället från andelstal som beräkningsgrund för årsavgiften. Om föreningen vill ha kvar insats som fördelningsgrund för årsavgiften så ska föreningen ta den färdiga anpassningen som finns för insats som beräkningsgrund för årsavgiften. Om föreningen istället vill gå över till att ha HSB normalstadgar av 2011 i dess originalutförande med andelstal som beräkningsgrund måste nya andelstal antas på stämma. Dessutom krävs i detta fall på den andra stämman en majoritet om ¾ av de röstande (eftersom grunderna för beräkning av årsavgiften då ändras från insats till andelstal).

Ändringar i lagen om ekonomiska föreningar

En förändring av lagen om ekonomiska föreningar är på gång (kan däremot inte säga när den väntas träda i kraft). De nya stadgarna har till viss del anpassats till de ändringar som gjorts i förslaget till ny lag om ekonomiska föreningar. Om föreningen nu antar de nya stadgarna så ska man dock vara medveten om att det kan bli aktuellt att anta nya stadgar på nytt när ändringarna i lagen om ekonomiska föreningar träder i kraft, då ytterligare justeringar kan behövas i någon paragraf i stadgarna för att överensstämma med lagen. Själv tycker jag att de nya stadgarna är mycket mer lättlästa och lättare att hitta i. Förhoppningsvis kan det få till följd att både styrelser och medlemmar i högre grad börjar med att söka svar på sina frågor i föreningens egna stadgar. Jag hoppas därför att ni ska uppskatta de nya stadgarna både till sitt strukturella utseende och till dess innehåll.

Var med och påverka i din förening!

Jonna Silow — Fri, 30 Mar 2012 15:38:08 +0000

Det är inte bara blommor och fåglar som kommer med våren utan även föreningsstämmor! Som medlem i en bostadsrättsförening har man ofta åsikter om hur föreningen sköts och kanske konstruktiva idéer som man önskar att föreningen tog i beaktande. Men hur gör man för att påverka föreningen? Givetvis har man stor möjlighet att påverka om man sitter med i styrelsen men det är faktiskt så att styrelsen måste följa de instruktioner som stämman ger så länge som dessa inte strider mot föreningens stadgar eller lag. Därför brukar man ofta uttrycka det så att föreningsstämman är det högsta beslutande organet och styrelsen det verkställande och förvaltande organet. Så om man nu vill vara med och påverka skötseln av föreningen trots att man inte är med i styrelsen tycker jag verkligen att man ska gå på föreningens stämma. På stämman kan man bland annat påverka genom att delta i röstningen. Självklart kan man på stämman också göra sin röst hörd och framföra argument i de olika frågor som behandlas. Ett tips är att läsa igenom kallelsen till stämman och tänka efter om det är någon punkt som kanske är extra viktig för just dig och förbereda några övertygande argument att presentera när det väl är dags för stämman. Det ska påpekas att stämman bara får besluta i frågor som finns angivna i kallelsen. För att få en viss fråga behandlad på stämman kan man som medlem skicka in en motion till styrelsen. En motion ska innehålla ett tydligt krav eller förslag som stämman kan ta ställning till men i övrigt finns inga bestämmelser om hur motionen ska se ut. I stadgarna framgår när en motion senast ska ha kommit styrelsen tillhanda. På stämman kan också den nyfikne utnyttja sin frågerätt. Frågerätten innebär att varje medlem har rätt att ställa frågor och få svar på desamma av styrelsen. [caption id="attachment_664" align="aligncenter" width="300" caption="Var med och påverka på stämman! "][/caption]

Kan föreningen avgiftsbelägga städdagar?

Jonna Silow — Thu, 29 Mar 2012 10:49:34 +0000

Såhär på vårkanten när tussilagon blommar och gatorna sopas rena från grus brukar det vara många bostadsrättsföreningar som känner att det är dags att ha en allmän städdag. Det kan handla om att beskära buskar och träd, rensa rabatter, putsa fönster i trapphus, rensa i gemensamma utrymmen och mycket mer. Det kan finnas mycket att göra för att få det riktigt vårfint och trevligt och då är det såklart en fördel om alla i föreningen hjälps åt!

Tvång att medverka vid städdagen?

Att hjälpas åt och städa är inte en självklarhet för alla dock, vissa har inte möjlighet att delta av olika skäl och andra kanske rent av struntar i det. Inte så sällan får vi frågor från bostadsrättsföreningar som i försök att få fler medlemmar att engagera sig och delta vid städdagar undrar om det är tillåtet att ta ut en avgift på ett par hundralappar av de som inte deltar. På detta är svaret nej. Av bostadsrättslagen framgår att bostadsrättsföreningar får ta ut följande avgifter: insats, årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. I övrigt får en bostadsrättsförening inte ta ut några särskilda avgifter för sådant som bostadsrättsföreningen enligt lag ansvarar för. För sådant som föreningen inte enligt lag måste tillhandahålla eller ordna med finns dock inget hinder att ta ut avgifter, exempelvis är det ok att ta ut bastuavgifter. Anledningen till att bostadsrättsföreningen inte får ta ut en avgift av de som inte deltar på städdagar är att underhållet av föreningens hus och mark enligt lag ankommer på bostadsrättsföreningen. [caption id="attachment_486" align="aligncenter" width="300" caption="Föreningen får inte ta ut avgift av de medlemmar som inte hjälper till vid städdagen! "][/caption]

Fem råd till en kommunpolitiker

Anders Lago — Thu, 22 Mar 2012 12:15:21 +0000

HSB presenterade nyligen ett helt nytt bostadsindex. Vi gjorde det för att sätta fokus på kommunernas roll för att planera för nya bostäder och för att det byggs. Det är självklart inte enbart kommunernas fel att det saknas bostäder. Tvärtom så behövs insatser från många, från regeringen, från byggherrarna och från byggföretagen. Men trots allt – kommunerna har en särställning genom sitt planmonopol och att man ofta är stor markägare. Kommunerna har också ett stort ansvar för bostadsförsörjningen, att se till att invånarna och olika grupper av invånare får tillgång till de bostäder de har behov av. I HSBs Bostadsindex har vi vägt samman flera olika faktorer, och framför allt tittat på kommunernas planering och vad som faktiskt byggs. I årets index kom Helsingborg på första plats och Täby på andraplats. Många kommunpolitiker vill att det byggs mer, och jag för ofta frågan om vad man som lokal politiker kan och inte kan göra för att påverka detta. Här kommer därför fem konkreta råd och förslag: 1. Ta fram fler detaljplaner. Nästan allt som planläggs bebyggs, och genom att öka utbudet kommer det både bli mer konkurrens och mer byggande. Var modig – nästan alla planer möter motstånd, men när byggnationen är klar är invånarna oftast glada och nöjda. 2. Se över markpriserna. Det sägs ofta att det är dyrt att bygga, men det är inte byggkostnaderna som är det största problemet. Det är istället markkostnaderna som ökat mest under de senaste tio åren. I en del kommuner kostar marken mer än själva byggnationen, per kvadratmeter färdig bostad. 3. Säg nej till extra kostnader. I många projekt lägger kommunerna på extra påslag, extra kostnader, som de blivande bostadsrättsägarna eller hyresgästerna får betala. Det kan handla om byggnation av gemensamma lekplatser, gångvägar eller bryggor. Sådant som tidigare betalades gemensamt via skattekollektivet. 4. Håll koll på stadsarkitekten. Vi får ofta rita om och förändra projekten, därför att bygglovsarkitekterna har mer eller mindre personliga synpunkter på husens utformning. Och det kostar förstås pengar att rita om och förändra ett byggprojekt. Alla hus ska förstås inte se lika ut, men för att sänka kostnaderna behöver vi bygga mer rationellt. 5. Våga pröva ny lösningar. Det vore intressant med en omvänd upphandling. Att kommunen säger vad och hur man vill ha byggt, och inom vilka pris- eller hyresnivåer. Och att vi byggherrar sedan får möjlighet att lämna förslag på detta. Kort sagt, pröva nya vägar för att få igång fler byggnationer. Många kommuner uppger själva att man har bostadsbrist. Det är dags att göra något åt detta. För att klara det behövs en politisk vilja och modiga politiker. Kom igen nu!

Vilka regler gäller mellan köpare och säljare av en bostadsrätt?

Helena Herou — Tue, 20 Mar 2012 17:27:58 +0000

Det är mycket av drömmar och förväntningar som ligger i ett nyinförskaffat boende. Tyvärr är verkligheten efter tillträdet inte alltid lika rosenskimrande. Kanske är den nya, fina tvättmaskinen i badrummet borta och parkettgolvet fullt av fula repor.

Eller det motsatta perspektivet: känslan av trygghet och utrymme att gå vidare, när väl försäljningen är genomförd, pengarna överförda och flytten är överstökad får sig en törn, när köparen ringer och klagar på både flyttstädning och läckande element.

Då kan det vara bra att känna till vilka regler som egentligen gäller mellan köpare och säljare.

Bostadsrättslagen reglerar ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen. Den tillträdande medlemmen svarar gentemot bostadsrättsföreningen för förpliktelser som ligger tidsmässigt efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten sålts och köparen godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen. Ofta har man löst det så att medlemskapet träder i kraft först i samband med tillträdet. Köplagen Mellan köpare och säljare av en bostadsrätt gäller köplagen (1990:931) och dess regler. Köplagens 20 § stadgar att köparen inte får åberopa fel han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt lägenheten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte heller såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Detta betyder att köparen av en bostadsrätt har en s.k. undersökningsplikt. Plikten innebär att man som köpare inte i efterhand kan göra gällande fel och brister som man borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av lägenheten. Det anges ofta att lägenheter säljs i ”befintligt skick” eller liknande, detta är dock inte något som helt friskriver en säljare från ansvar för vissa dolda fel i lägenheten. En säljare som exempelvis har vetskap om en nära förestående avgiftshöjning i bostadsrättsföreningen kan också hållas ansvarig om köparen inte informerats om detta. Fastighetsmäklarens roll Att lägenheten säljs via en auktoriserad mäklare kan också skapa en viss trygghet för förhållandet mellan köpare och säljare. Det är dock inte en trygghet som innefattar allt och det är definitivt inte ett faktum som fråntar köparen skyldigheten att uppfylla sin undersökningsplikt. Sedan finns det vissa möjligheter att kräva ansvar av en mäklare om denne har lämnat uppgifter som drabbar köpare eller säljare ekonomiskt. Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren bl.a., i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om bostadsrätten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka bostadsrätten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Så vad kan man säga till köparen vars drömmar grusats? Jo, att tvättmaskinen tyvärr inte är en del i överlåtelsen om det inte uttryckligen tagits med i avtalet. Köparen får vända sig direkt till säljaren för att kräva prisavdrag för golvets skick. Har man inte dokumenterat golvets skick ordentligt, kan det givetvis bli en bevisfråga när reporna tillkom. …och vad säger man till den olycklige säljaren? Flyttstädningen är oftast avtalad och om den är undermåligt eller icke utförd kan den drabbade köparen vända sig mot säljaren och begära prisavdrag. Elementen är inte säljarens ansvar i sig, utan att de hålls i gott skick ankommer ytterst på bostadsrätts-föreningen, som svarar för både radiatorer och värmeförsörjning.

Duscha mindre och få lägre hyra

Roland Jonsson — Mon, 12 Mar 2012 10:58:06 +0000

Det är rubriken på Metrofrågan i dagen Metro. Det nämns att en familj kan betala uppåt 400 kr per månad för sitt varmvatten. Man kan undra vad en normal användning kostar? Om man duschar 10 minuter per dag så kostar det ungefär 90 kr per månad. Då är också kostnaden för vattnet inräknat. Tycker man detta är dyrt så kan man montera in en avloppsvärmeväxlare och ett snålspolande duschmunstycke. Då kan man halvera kostnaden.

Varför fokuserar man bara på kostnaden för dusch?

Det är väl för att den hörs. Den tysta förlusten som ingen tänker på är rumstemperaturen. Sänks den från 23 grader till 21 grader är kostnadsbesparingen lika stor som för allt varmvatten. Det logiska borde väl att man stoppar det onödiga slöseriet av energi och ser till helheten. Länk till Metros fråga klicka här

Besväras du av din grannes balkongrökning?

Jonna Silow — Fri, 09 Mar 2012 15:31:16 +0000

Åh så härligt att öppna upp fönster eller balkongdörr för att få in frisk vårluft i lägenheten, eller? Tyvärr är det ju inte bara frisk luft som tränger in utan ibland slinker även en mindre välkommen röklukt in. Vad kan man då göra om man besväras av rök utifrån?

Praxis

I de fall som prövats rättsligt har domstolen gett uttryck för att man får tåla att röklukt tränger in på balkongen och i lägenheten i ganska stor omfattning. Rätten har att bedöma om röklukten är något som den boende ”skäligen bör tåla”. Av praxis kan utläsas att man måste tåla relativt mycket -i alla fall när det kommer till röklukt. Vid bedömningen av om röklukten måste tålas tas ingen hänsyn till om någon är extra känslig, exempelvis en allergiker, utan man utgår från den allmänna uppfattningen. Att vinna framgång med en talan i domstol för att lösa problemet synes alltså vara ganska svårt.

Kommer röken in via ventilationen?

Skulle det vara så att röken tränger in via ventilationssystemet kan du dock vända dig till bostadsrättsföreningens styrelse då ventilationen är föreningens ansvar. Föreningen har då att undersöka om ventilationen fungerar som den ska. Är du inte nöjd med styrelsens åtgärder kan du vända dig till miljö- och hälsoskyddsenheten i din kommun som kan undersöka om fastighetsägaren följer den lagstiftning som finns på området. Det är även möjligt att vända sig till hyresnämnden. Bedömer hyresnämnden att fastighetsägaren inte skött sitt ansvar kan hyresnämnden besluta om ett åtgärdsföreläggande vilket innebär att fastighetsägaren måste vidta de åtgärder som hyresnämnden finner nödvändiga.

Försök komma fram till en gemensam lösning!

Luktar det rök trots att ventilationen fungerar som den ska är min rekommendation att försöka komma överens med sin granne om något som kan passa båda parter. Troligen är ju din grannes vilja att röka lika stor som din vilja att denne inte ska göra det! [caption id="attachment_633" align="alignleft" width="200" caption="Det kan vara jobbigt när det luktar rök men vi måste tåla en hel del som grannar!"][/caption]

Styrelse- eller stämmofråga?

Eva Sörqvist — Thu, 08 Mar 2012 20:55:09 +0000

Nu när snön börjar smälta på många delar i landet så kanske tankarna i styrelsen börjar handla om att ta itu med reparationer som behöver göras eller fundera över om man ska ta tag i att göra en tillbyggnad. Innan man kör igång med arbetet måste ni i styrelsen fundera på om det är en styrelse- eller stämmofråga. I många föreningar så närmar det sig ordinarie stämma och det kan därför finnas anledning att nu fundera i dessa banor.

Styrelsen beslutar

Kortfattat kan man säga att styrelsen ska sköta den löpande förvaltningen av föreningen. I det innefattas reparationer och underhåll av föreningens hus och mark. Om det ska göras en ny-, till- eller ombyggnad som inte är att anse som väsentlig så faller det inom styrelsens mandat att besluta om det.

Stämman beslutar

Stämman ska fatta beslut om det rör sig om väsentliga ny-, till- eller ombyggnader av föreningens hus. Se § 29 i HSB normalstadgar från 2003 (§ 46 i 2011 års normalstadgar).

Gränsdragning mellan styrelse- och stämmobeslut

I vissa fall, till exempel då några takpannor har lossat och behöver bytas ut, är det ganska självklart att det rör sig om reparationer och underhåll och att därmed styrelsen själva ska fatta beslutet. [caption id="attachment_469" align="alignright" width="170" caption="Lägga om tak - vem beslutar?"][/caption] Är det en ren reparations- eller underhållsåtgärd så är det alltid en fråga för styrelsen, oavsett vilket belopp åtgärden kommer att kosta. Beloppet saknar alltså helt betydelse för bedömningen om det är en styrelse- eller stämmofråga. Det avgörande är i stället karaktären på åtgärden. Då man hamnar i bedömningen om en ny-, till- eller ombyggnad är väsentlig eller inte så finns det många situationer då det inte alls är så självklart. Här finns en stor ”gråzon”. En bedömning måste göras i det enskilda fallet. Vad som är en väsentlig förändring kan till viss del också bero på hur stor föreningen är. I en liten förening kanske en utbyggnad av ett fåtal parkeringsplatser kan anses vara en väsentlig förändring, vilket kanske inte alls skulle bedömas så i en förening som redan har 150 parkeringsplatser.

Lyfta en fråga till stämman

Om det rör sig om stora belopp eller om man ligger i ”gråzonen” huruvida det är en väsentlig förändring eller inte kan styrelsen vilja lyfta frågan till en stämma. Det står alltid styrelsen fritt att lyfta en fråga till stämman. Men innan styrelsen lyfter en fråga till stämman är det viktig att tänk på vilka konsekvenserna blir om man får ett nej av stämman. Vi kan tänka oss situationen att balkongerna är i ett väldigt dåligt skick. Styrelsen har undersökt vad det kommer att kosta att reparera dem och då funnit att det rör sig om en väldigt stor kostnad. Styrelsen vill då lyfta frågan till en stämma för att höra medlemmarnas åsikter om renoveringen. På stämman visar det sig att medlemmarna tycker att det är alldeles för dyrt att reparera balkongerna och det fattas ett beslut på stämman att inte renovera balkongerna. I den situationen hamnar styrelsen i en märklig sits. Styrelsen ansvarar för underhållet av balkongerna och riskerar ett ansvar om en olycka skulle inträffa på grund av det undermåliga underhållet. Men styrelsen är förhindrad att renovera balkongerna, eftersom stämman sagt nej. Jag skulle inte känna mig bekväm i den situationen som styrelsemedlem utan fundera på att avgå. Kontentan av detta exempel är att om det rör sig om en ren reparations- eller underhållsåtgärd som på något sätt är viktig för säkerheten så ska styrelsen fatta beslutet själva. I andra frågor när man är i gråzonen huruvida det rör sig om en väsentlig förändring eller inte kan det vara bättre att lyfta frågan en gång för mycket till stämman och få medlemmarna delaktiga och få veta deras ståndpunkt.

Vi behöver en bostadspolitik

Anders Lago — Tue, 06 Mar 2012 13:10:07 +0000

Bostadsbyggandet minskar i år, rapporterar Boverket. Detta från en redan låg nivå. För mig är det förvånande att de återkommande rapporterna om byggande och bostadsbrist inte skapar mer debatt. Sällan eller aldrig har jag hört statsminister Fredrik Reinfeldt nämna ordet bostad, eller än mindre vad han och regeringen tänkt göra åt problemet. Inte heller oppositionen har ägnat frågan tillräcklig uppmärksamhet. Men här återstår förstås att se och höra vad Stefan Löfven kan åstadkomma. Bostadsbristen börjar bli akut, och ett stort samhällsproblem. Näringslivet slog redan för något år sedan larm om att företagen inte kan anställa när det saknas bostäder. I en rapport från Fastighetsägarna och WSP (ett globalt analys- och teknikföretag inom bl a hus och industri) skriver man om en förlorad tillväxt på uppemot 1 000 miljarder kronor om byggandet inte ökar i Stockholmsregionen. Värst drabbas ungdomarna. En undersökning från Hyresgästföreningen visar att 8 av 10 av de som är 20-27 år i Stockholm, Göteborg och Malmö och bor kvar hos sina föräldrar gör det ofrivilligt. De vill flytta hemifrån men kan inte.

Politisk vilja och ekonomiskt stöd

Frågan är vad man kan göra. Jag träffade nyligen mina nordiska kollegor för att söka inspiration och idéer. I våra nordiska grannländer bygger man nämligen dubbelt så mycket som i Sverige, med hänsyn till folkmängden. Och svaret var rakt och enkelt. Det handlar om politisk vilja och till viss del ekonomiskt stöd från staten. I Danmark subventioneras både renoveringar och nybyggnation av Landsbygdsfonden. Och i Norge ger den statliga Husbanken lån med subventionerade räntor. Här i Sverige har bostadsminister Attefall tillsatt ett tiotal utredningar. Mycket ord och lite handling. Det ska bli spännande att se om han och regeringen kommer att göra något konkret. Jag tillhör inte dem som förespråkar en återgång till den modell med bostadssubventioner som vi hade för 10-15 år sedan. Men ska vi få fart på byggandet krävs åtgärder både från bostads- och byggföretag, från kommunerna och från regeringen. Ett ökat byggande skulle också vara ett effektivt sätt att möta en allt högre arbetslöshet. Det är dags att gå från ord till handling. Och vi inom HSB är beredda att ta vår del av ansvaret. Anders Lago, HSBs förbundsordförande

Ny bostadsrättshavare - men från vilken tidpunkt?

Eva Sörqvist — Fri, 24 Feb 2012 07:15:56 +0000

Vid en överlåtelse av en bostadsrättslägenhet är det ju många olika datum som figurerar: datumet för undertecknandet av avtalet mellan köpare och säljare, datumet då betalning sker mellan parterna, datumet då bostadsrättsföreningen beviljar köparen medlemskap, datumet för parternas avtalade tillträdesdag. Jag har förstått att det på sina håll råder en okunskap kring när föreningen verkligen har fått en ny bostadsrättshavare.

När har föreningen fått en ny bostadsrättshavare?

Jo, från den dag medlemskap är beviljat. Som ni känner till ska föreningen vid en överlåtelse av en bostadsrättslägenhet ta ställning till om den nye förvärvaren kan beviljas medlemskap. Bostadsrättshavare blir man i och med att bostadsrättsföreningen har beviljat medlemskap. Om bostadsrättsföreningen i sitt beslut om medlemskap inte säger från vilken tidpunkt medlemskapet gäller så gäller det från dagen för beslutet.

Vad innebär det att vara bostadsrättshavare (=medlem i bostadsrättsföreningen)?

Att vara bostadsrättshavare innebär bland annat en rätt att nyttja en bostadsrättslägenhet och en rätt att närvara och rösta på stämman. Likaså är den som är bostadsrättshavare skyldig att betala årsavgift till föreningen och att underhålla och reparera de delar av lägenheten som faller inom bostadsrättshavares underhållsansvar. Det kan uppkomma en rad märkliga och krångliga situationer om inte den som är bostadsrättshavare också är den som faktiskt bor i lägenheten, dvs om tidpunkterna för medlemskapets beviljande och tillträdet inte överensstämmer med varandra. Om medlemskap beviljas innan tillträdet har ägt rum så är det alltså köparen som är bostadsrättshavare under en period fast säljaren fortfarande bor kvar i lägenheten. I egenskap av bostadsrättshavare ansvarar köparen då gentemot föreningen för lägenhetens skick och att avgifter betalas. Problem kan då uppstå om det till exempel blir skador av något slag på de delar i lägenheten som bostadsrättshavaren ansvarar för. Likaså blir det en konstig situation om tillträde har skett och medlemskap inte är beviljat än för köparen. Tänk om köparen sätter igång att riva ut hela badrummet och sedan visar det sig att föreningen inte beviljar medlemskap. Jag skulle som säljare av en bostadsrättslägenhet aldrig låta någon flytta in i lägenheten innan medlemskap är beviljat. Jag är ju då fortfarande ansvarig för avgifter och lägenhetens skick gentemot föreningen, i egenskap av bostadsrättshavare, trots att jag inte har någon kontroll över vad som händer i lägenheten. Som ni märker kan det uppkomma diverse delikata spörsmål i dessa situationer.

Hur gör man då för att det ska bli rätt?

Se till att det då medlemskap beviljas klart och tydligt framgår att medlemskap beviljas från tillträdesdagen. Ni kan till exempel använda er av en sådan här stämpel: ----------------------------------------------------------------------------- Tillträdande bostadsrättshavare har av styrelsen beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen från och med överlåtelseavtalets tillträdesdag eller om tillträdesdagen har passerats, nedan angivna datum. På uppdrag av styrelsen för HSB brf X Namn…………………… Datum…………………... ------------------------------------------------------------------------------ Skriv däremot inte in något datum på tillträdesdagen, eftersom det kan tänka sig att parterna skjuter fram tillträdesdagen. Ibland kan handlingarna komma in sent till föreningen och föreningen hinner kanske inte ta ställning till medlemskapet innan tillträdet. Beslut om medlemskap får då ske så snart det är möjligt. Vad händer om förvärvaren inte beviljas medlemskap i föreningen? Överlåtelseavtalet blir ogiltigt om köparen inte beviljas medlemskap. En skrivning med denna innebörd brukar framgå av överlåtelseavtalet.

Överföra bostadsrättslägenhet till sin make/maka

Eva Sörqvist — Wed, 22 Feb 2012 07:09:03 +0000

En ganska vanlig fråga till oss jurister är hur man kan gå till väga för att föra över en del av sin bostadsrättslägenhet till sin make/maka. Situationen är då den att en av makarna står som ägare till hela bostadsrättslägenheten och så har man kommit på att man önskar överföra halva lägenheten (eller annan andel) på den andra maken/makan. Frågan är på vilket sätt en sådan överföring kan ske? Vilka handlingar ska man lämna in? Det finns tre olika vägar att gå i den i situationen. Ett sätt är att genomföra en vanlig försäljning genom att makarna upprättar ett överlåtelseavtal och att ena maken därmed säljer en viss andel av bostadsrätten till den andra maken. Överlåtelseavtalet ska vara skriftligt, underskrivet av både överlåtaren och förvärvaren och innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset på bostadsrätten. Vidare ska det anges hur stor andel som ska överlåtas. [caption id="attachment_596" align="alignright" width="170" caption="Vilken handling passar bäst för er?"][/caption] En annan lösning är att man upprättar ett gåvobrev där den make som står som bostadsrättshavare överlåter en del av bostadsrätten till den andra maken. Av gåvobrevet ska tydligt framgå vem som överlåter bostadsrätten, vilken bostadsrätt det är frågan om, hur stor andel man överlåter samt till vem man överlåter andelen. Båda makarna ska underteckna gåvobrevet. Däremot behöver det inte vara bevittnat. Viktigt att tänka på är att för att en gåva mellan makar ska gälla mot givarens borgenärer så krävs att den har registrerats hos Skatteverket. Ett tredje alternativ är att överlåta en del av bostadsrätten genom bodelning under pågående äktenskap. En bodelning under pågående äktenskap görs genom en anmälan till Skatteverket (kostar för närvarande 275 kr). Bodelningsavtalet ska vara skriftligt, daterat och underskrivet av båda makarna. Bodelningsavtalet lämnas in till föreningen tillsammans med ett bevis om att anmälan har gjorts till Skatteverket om bodelning under pågående äktenskap. För att en del av bostadsrättslägenheten ska kunna föras över från den ena maken till den andra maken så behöver man alltså lämna in någon av ovanstående handlingar till föreningen. Föreningen ska då göra en medlemsskapsprövning av den andra maken. Enligt HSB normalstadgar gäller dock en specialregel då en bostadsrätt övergår till bostadsrättshavarens make, vilken innebär att maken endast kan nekas medlemskap om denne inte är medlem i HSB. Angående frågan om något av alternativen kan vara fördelaktigare rent skattemässigt hänvisar jag er till att ta kontakt med Skatteverket.

Lösningen på mögelproblemet.

Roland Johansson — Tue, 21 Feb 2012 07:00:42 +0000

Vad jag kunna se i både bloggen och facebook så har frågan om mögel i tvättmedlefacken engagerat ganska många. Tyvärr finns det inga genvägar att bli av med problemet permanent. HSB har fört diskutionen med ledande tillverkare av tvättutrustning, alla känner till problemet sedan många år men ingen har hitta den slutliga lösningen. Den enda tekniska lösningen som finns idag är automatisk tvättmedledosering. Naturligtvis finns det många skeptiker som tror att just jag kan inte använda detta för jag är allergiker, det är just dessa personer som har allra mest nytta av denna lösning. Du är välkommen att höra av dig på telefon om du tror att det inte skulle fungera hos dig och din förening. 08-7853581[gallery]

Telefonförsäljare eller telefonskojare?

Helena Herou — Fri, 17 Feb 2012 09:44:45 +0000

Bakgrund De flesta av oss har nog mer än en gång blivit uppringd av ivriga telefonförsäljare och som student jobbade jag själv en kort period med den typen av försäljning. Tyvärr är detta en bransch som visat sig särskilt lukrativ även för de mindre seriösa företagen. Ett kort telefonsamtal kan förvisso vara en smidig väg att byta till billigare abonnemang men det kan också lika smidigt binda dig eller din bostadsrättsförening till avtal ni aldrig haft någon avsikt att ingå. I början av året fastslog Svea hovrätt att en ljudinspelning innehållande ett ja var fullgott bevis för att köpeavtal faktiskt hade ingåtts över telefon. Den uppringde köparen hade hävdat att något avtal aldrig ingåtts och att ljudinspelningen var manipulerad. Men i det aktuella fallet lades ingen bevisning fram till stöd för att inspelningen tekniskt eller på annat sätt faktiskt manipulerats. Hade sådan bevisning funnits att tillgå hade domslutet kanske blivit annorlunda. Så länge man kan visa att avtal ingåtts, spelar det ingen roll om avtalet skett muntligen eller skriftligen. Båda är lika giltiga. Under det senaste året har jag och mina kollegor ett flertal gånger kontaktats av bostadsrättsföreningar som blivit uppringda av företag som säljer olika former av tjänster, exempelvis införande i webbaserade sökfunktioner motsvarande telefonkatalogen. Upplägget är alltid mycket snarlikt. Den som ringer upp har börjat med att säga sig vilja kontrollera vissa adressuppgifter och dylikt avseende bostadsrättsföreningen. Vidare har det (ibland) efterfrågats om den uppringde har rätt att ingå avtal för föreningens räkning. Den som ringts upp har svarat ja på frågorna. Sedan har samtalet fortsatt med frågan om det är dessa uppgifter som bostadsrättsföreningen alltjämt önskar ha med i sökdatabasen. Företaget som ringer har givit ett klart intryck av att det handlar om en förlängning av ett befintligt abonnemang på en tjänst. I de flesta fall har den som blivit uppringd då sagt att man inte vill ingå något avtal/ nytt avtal per telefon, inte anser sig ha befogenhet att ingå avtalet i fråga eller att man inte är intresserad av erbjudandet. En tid senare har det ändå kommit en faktura på ett belopp om 5 000 kr och ibland mer. När bostadsrättsföreningen då ringt upp eller på annat sätt kontaktat bolaget har man fått veta att avtal ingåtts och att det dessutom finns en inspelad ljudfil för att styrka detta. Inte sällan har den första fakturan snabbt avlösts av inkassokrav och tydliggöranden om att för det fall att betalning inte sker omgående kommer ärendet att drivas in via kronofogden.

Vad ska föreningen göra när man fått en felaktig faktura?

Flera bostadsrättsföreningar har känt en sådan osäkerhet att de snabbt betalat beloppet för att få ärendet ur världen och inte riskera större skador för föreningen. Andra föreningar har kontaktat oss jurister på HSB Riksförbund och rådfrågat först. Generellt har vi då givit föreningarna rådet att skriftligen bestrida alla krav, d.v.s. skicka ett kort skriftligt svar till avsändaren att avtal inte ingåtts och att kravet därför bestrids. När kravet bestridits på detta sätt måste nämligen företaget vända sig till tingsrätten (ibland via kronofogden) för att få sin fordran fastställd (d.v.s. få en dom på att det är ett betalningskrav som bygger på ett riktigt avtal). Detta brukar vara ett bra sätt att syna en eventuell bluff. Majoriteten av fallen drivs inte heller vidare av företaget, men vissa gör det. I de fallen ställs ord mot ord och då måste båda parter lägga fram bästa möjliga bevisning för sin ståndpunkt. Det anses i domstolspraxis att en ljudinspelning är ett gott bevis för att avtal föreligger, om bostadsrättsföreningen då anser att ljudfilen är manipulerat måste det visas på något sätt. Kanske måste man gå så långt att man låter Statens Kriminaltekniska Laboratorium( SKL) granska ljudfilen i fråga och ge rätten ett utlåtande om den är manipulerad. Det är ingen lätt situation och att anlita ombud eller bara att säkra bevisning riskerar att bli mycket dyrare än det tvistiga beloppet i sig. Hur kan man arbeta förebyggande och undvika situationen? Vad bör man tänka på? Givetvis finns det flera seriösa och etablerade företag som säljer sina varor och tjänster via telefon. Vår hållning är dock att det är alltför riskfyllt för just en bostadsrättsförening att ingå avtal på detta sätt. Därför är det lämpligaste förhållningssättet att styrelsen bestämmer att man inte ingår denna typ av avtal per telefon. Sedan anger den som eventuellt blir uppringd kort och gott att den här bostadsrättsföreningen ingår aldrig den här sortens avtal per telefon. Varefter man lägger på luren. Det är viktigt att vara medveten om att en bostadsrättsförening är en juridisk person. Detta innebär att när du företräder föreningen finns ingen ångerrätt vid sådana här s.k. distansavtal. Blir man uppringd i egenskap av privatperson och konsument har man däremot en lagstadgad sådan ångerrätt. Några tips: - Berätta kort för den som ringer att avtal aldrig ingås per telefon. Ta inga diskussioner om detta. - Bestrid alla felaktiga fakturor skriftligt. - Om ni är osäkra på hur ni som styrelse ska agera- rådfråga gärna oss jurister!

Mögel en allvarlig hälsorisk

Roland Johansson — Tue, 14 Feb 2012 10:50:40 +0000

[gallery]

Mögel i tvättmedelsfacken

Riskerna med att bo i mögeldrabbade hus är större än vad forskarna hittills har trott. Det visar nya studier från Lunds universitet. Forskarna i Lund har kunnat bevisa att mögel som växer inomhus bildar giftiga ämnen, kallade mykotoxiner. Tidigare internationell forskning har kunnat visa att mögelsporerna har potential att bilda gifterna, men de svenska bevisen för att de också faktiskt gör det sätter ny fart på debatten om riskerna med att vistas i mögelhus. Mykotoxinerna sprids snabbt genom inomhusluften, och är kända för att kunna framkalla både cancer och allergier.

Varför får vi Mögel i tvättmedelsfacken?

Det finns naturligtvis flera orsaker, två av dessa är överdosering av tvättmedel. (Enligt tidigare forskning överdoserar vi 25 % vid varje tillfälle, tvättmaskinen hinner inte spola ner allt tvättmedel varför klumpar stannar kvar i tvättmedelsfacket.) Dels så har de moderna mer miljövänliga tvättmedlen svårare att lösa upp sig. Detta tillsammans med att vi tvättar i allt lägre temperaturer, ofta 40C – 60C.

Vad händer i tvättmaskinen?

Vid sista sköljningen så renspolar maskinen tvättmedelsfacket, varpå rester av tvättmedel och mögelsporer kommer ner i den rena tvätten som senare släpper från textilierna i lägenheten.

Kan jag bli av med mögel och tvättmedel som ätit sig fast i plasten?

1. Att mekaniskt skrapa bort eller med stålull bearbeta tvättmedelsfacket är en kortsiktig lösning. Man orsakar repor i plasten varför problem snart är tillbaka och möjligen värre. 2. En något mer långsiktig lösning är att byta tvättmedelsfack, kostnad 2000-3000 kr beroende på modell på tvättmaskinen. Problemet kommer tillbaka inom ett par år. 3. Den mest varaktiga och miljöriktigaste lösningen är att installera automatisk tvättmedlesdosering och använda kem som är godkänt av Astma och Allergiförbundet ( kontakta HSB Inköp 08-7853581 för mer information).

SVT: Antalet kooperativa företag blir allt fler

Linn Matic — Wed, 08 Feb 2012 09:51:55 +0000

Antalet kooperativa företag blir allt fler, och ökar mer än aktiebolagen, det berättade SVT:s Rapport igår. Mellan 1998 och 2008 ökade de kooperativa företagen med 47 procent, mot aktiebolagens 23 procent. Eva Carlsson från Tillväxtverket säger i inslaget att hon tror att de kommer öka ännu mer: - Det är en tendens i samhället. Det är många saker som påverkar det. Till exempel att man som konsument vill ha större inflytande över de varor och tjänster som man köper. Man vill veta hur de har producerats och vilken arbetsmiljö har människorna som jobbar i det här företaget. Magnus Nilsson är arkitekt på Combine, och han menar att det är kul att både vara med och skapa något - och att ta ansvar för det man skapat. Därför har de valt att vara ett kooperativt företag. FN har ju utsett 2012 till Kooperationens år, på grund av de kooperativa företagens förmåga att främja socioekonomisk utveckling. Medlemmarna i kooperativa företag har rätten att genom sin röst påverka vad och hur företaget bedriver sin verksamhet. För oss på HSB är de kooperativa principerna styrande för vår verksamhet, läs mer om det här. Av någon anledning fungerar inte inbäddningen av videon, men här kan du se inslaget i Rapport.