Snart ett år med nya regler för att motverka oriktiga hyresförhållanden

Den 13 juni 2019 fattade riksdagen beslut om att anta regeringens förslag till lag om ändring i jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen. Lagändringen trädde i kraft den 1 oktober 2019 och syftar till att motverka problematiken med oriktiga hyresförhållanden det vill säga svarthandel med hyresavtal, skenbyten, olovliga andrahandsupplåtelser, ockerhyror med mera. Hyreslagens förtydliganden och uppstramning har nu varit i effekt i drygt ett år.

Oriktiga hyresförhållanden i kombination med rådande bostadsbrist bidrar till en skev bostadsmarknad och ockerhyror men skapar även otrygghet för såväl andrahandshyresgäster som omkringboende som inte känner igen sina grannar. Andrahandshyresgäster tenderar dessutom att inte anmäla skador i lägenheten till fastighetsägaren i rädsla av att bli påkomna. Möjligheten att tjäna pengar med förhållandevis liten risk attraherar även kriminella element som utnyttjar utsatta människor i behov av bostad.

Lagändringen som trädde i kraft 1 oktober 2019 innebar bland annat att det blev brottsligt att köpa hyresavtal samtidigt som den som köpt, sålt eller försökt sälja sitt hyresavtal kan bli uppsagd med omedelbar verkan. Befintliga straff för försäljning och förmedling av hyresavtal mot otillåten ersättning skärptes.

Det blev även brottsligt att ta ut oskäligt hög hyra vid olovlig andrahandsupplåtelse (ockerhyra) och andrahandshyresgäster gavs en utökad möjlighet att begära två års återbetalning om de drabbats.

Utöver skärpningen av straff och att det blev brottsligt att köpa hyresavtal och ta ut oskäliga andrahandshyror gavs hyresvärden utökade möjligheter att vidta åtgärder mot hyresgäster som upplåter sina lägenheter olovligt. En hyresgäst kan i och med lagändringen bli uppsagd med omedelbar verkan om hyresvärden upptäckt att vederbörande upplåter sin lägenhet olovligt i andrahand och/eller har tagit ut en oskäligt hög andrahandshyra.Lagändringarna innebär därmed att hyresgästernas möjlighet att vidta rättelse för att på så vis undvika att bli uppsagda försvunnit, i vart fall för olovliga andrahandsupplåtelser som påbörjats efter lagen trädde i kraft. Tidigare har det vid förlängningstvister där uppsägningar på grund av olovliga andrahandsupplåtelser prövats lagts stor vikt vid om hyresvärden skickat rättelsebrev eller inte. För olovliga andrahandsupplåtelser som inletts efter 1 oktober 2019 har det alltså blivit enklare för hyresvärden att vidta åtgärder för att få stopp på problematiken.

Rätten att byta sin lägenhet är välförankrat i hyreslagen men eftersom svarthandel med hyresavtal ofta sker genom just byten ändrades regelverket på så vis att hyresnämnden inte längre godkänner byten där bostadsrätt eller villa är en del av byteskedjan eller i fall där det finns skäl att anta att någon form av ersättning för bytet erlagts. Bytesrätten begränsades även på så vis att hyresgästen måste ha bott i sin lägenhet i minst 1 år för att hyresnämnden ska godkänna bytet.

HSB har ett stort bestånd av hyresrätter och många bostadsrättsföreningar runtom i landet har hyreslägenheter kvar i sina fastigheter där hyresgästerna som står på avtalet inte längre bor kvar. Det vanliga är att lägenheterna upplåts olovligt i andra hand till en närstående, kompis eller till någon annan i syfte att tjäna pengar. Dessa lägenheter, om de friställs, är en stor tillgång för bostadsrättsföreningen. Arbetet med oriktiga hyresförhållanden är utmanande och viktigt av flera skäl, framförallt ur ett rättvise- och trygghetsperspektiv. För de som kanske får sin första lägenhet genom HSBs bostadskö bidrar den här typen av arbete med kortare kötider och ett större urval av lägenheter.

Efter snart ett år med det nya regelverket har HSB Riksförbunds jurister hunnit hantera en handfull ärenden där vi haft möjlighet att använda oss av det nya regelverket då de aktuella andrahandsupplåtelserna inletts efter 1 oktober 2019. Det är alldeles för tidigt att utvärdera lagändringarnas effekter på andrahandsmarknaden och om det haft den avskräckande effekt som önskats men vi märker i vart fall att vi har bättre förutsättningar att driva den här typen av ärenden.

Kontakta oss

Medlemmar i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs medlemsrådgivning för generell juridisk rådgivning. Ring 0771 472 472. Tillsammans går vi igenom ärendet och ser till att ni får rätt stöd.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.