Underhållsarbete eller väsentlig förändring av föreningens hus eller mark? – Styrelsebeslut eller stämmobeslut?

En bostadsrättsförening planerar inte sällan underhållsåtgärder eller förbättringsåtgärder på och i föreningens hus och mark. Vem ska egentligen fatta beslut om de olika arbetena, är det styrelsen eller stämman? Det kan upplevas som svårt att dra en gräns mellan vad som behöver ett stämmobeslut och vad som behöver ett styrelsebeslut. Vi ska hjälpa till att reda ut hur en gränsdragning kan göras.

Stämmobeslut

Det anges i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen att beslut om en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark med anledning av en om- eller tillbyggnad ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Det är dock oklart vad som utgör en sådan väsentlig förändring. För att bedöma om en om- eller tillbyggnad utgör en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark bör ledning sökas i åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget. En om- eller tillbyggnad (som inte är en ren underhållsåtgärd och inte är liten) med stora ekonomiska åtaganden utgör en sådan väsentlig förändring.

• En ombyggnad som syftar till att förbättra standarden i föreningens hus, och inte är en ren underhållsåtgärd, bör det beslutas om på en föreningsstämma. Sådana standardförbättringar kan vara att huset förses med nya installationer såsom hissar eller anordningar för sopstationer. Det ska dock poängteras att mindre standardförbättringar som inte är omfattande och inte innebär några större ekonomiska åtaganden kan det fattas beslut om i styrelsen. Ett exempel på en sådan standardförbättring är att ytterporten i föreningens hus byts ut till en funktionsdugligare trots att den äldre ytterporten var i gott skick och inte behövde underhållas.
• Beslut om tillbyggnad och nybyggnad ska normalt fattas av föreningsstämman. Det innebär att beslut om en utbyggnad för exempelvis förråd eller tvättstuga bör fattas av föreningsstämman. Även beslut om att resa en ny byggnad på föreningens mark för exempelvis ytterligare bostäder eller garageplatser kräver stämmobeslut. Beslut om mindre tillbyggnader, såsom en mindre överbyggnad till en sopcontainer kan fattas av styrelsen.

Styrelsebeslut

I styrelsens ansvar, för förvaltningen av föreningens angelägenheter, ingår det löpande underhållet och reparationer av föreningens mark och hus. Beslut om underhåll och reparationer av föreningens mark eller hus fattas alltså normalt av styrelsen. En vanlig missuppfattning är att om reparations- och underhållskostnaderna uppgår till ett stort belopp så krävs beslut på en föreningsstämma, men så är det inte. Om det rör sig om reparation eller underhåll (till exempel byte av tak på grund av underhållsbehov) så är det alltid en styrelsefråga oavsett vad kostnaderna uppgår till. Beloppet saknar alltså helt betydelse för denna bedömning.

Styrelsen har alltid en möjlighet att ta upp en fråga på föreningsstämman för beslut och kan göra det vid osäkerhet om ett stämmobeslut krävs eller inte. Innan styrelsen väljer att föra upp en fråga om en ren underhålls- och reparationsåtgärd dit bör dock styrelsen fundera över vilka konsekvenserna blir om stämman säger nej. Är det ett underhåll som är i stort behov att genomföras i dagsläget och föreningsstämman skulle säga nej så hamnar styrelsen i en mycket knepig situation; styrelsen ansvarar för underhållet men kan inte vidta den åtgärd som behövs.

Gränsdragning i tre steg

Lite förenklat kan styrelsen utreda om en planerad åtgärd behöver stämmobeslut eller styrelsebeslut genom att följa stegen som redogörs här nedan:

1. Är arbetet en ren underhållsåtgärd eller en standardförbättring? 
Om ”underhållsåtgärd” – styrelsebeslut
Om ”standardförbättring” – kan behövas stämmobeslut, fortsätt till fråga 2.

2. Är det fråga om en, inte liten, om- eller tillbyggnad med stora ekonomiska åtaganden? 
Om ”ja” – stämmobeslut
Om ”nej” – styrelsebeslut. 

3. Om ni fortfarande är osäkra på vilket beslut som åtgärden behöver, utred vad som händer om styrelsen hänskjuter frågan till stämman och får ett nej.
Om ”inte så farligt, det finns ingen risk för skada om de planerade åtgärder får vänta” – stämmobeslut
Om ”åtgärderna kan inte vänta, föreningen riskerar att drabbas av skador på hus eller mark” – styrelsebeslut. 

Kontakta oss

Medlemmar i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs medlemsrådgivning för generell juridisk rådgivning. Ring 0771 472 472. Tillsammans går vi igenom ärendet och ser till att ni får rätt stöd.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.