Bostadsrättsförening som hyresvärd, bra att veta!

Många styrelseledamöter vi kommer i kontakt med i vår ombudsverksamhet är pålästa, engagerade och väl införstådda med hur en bostadsrättsförening fungerar. Det märks vid de inledande samtalen att det finns förkunskaper i grunden som visar på både erfarenhet och intresse av att reda ut en viss frågeställning. I de flesta fall är det fokus på bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar men vi hamnar oundvikligen även i hyreslagens bestämmelser i vår ärendehantering eftersom de flesta bostadsrättsföreningar har hyresrätter i huset. Det spelar ingen roll om det finns en butikslokal eller några enstaka förråd och garage, upplåts de mot ersättning är det lokalhyra och hyreslagens bestämmelser som blir aktuella.

Hyreslagen är en skyddslagstiftning som omfattar både bostäder och lokaler. Det finns tvingande bestämmelser som inte går att avtala bort vilket är viktigt för en bostadsrättsförening att känna till.

Det kan även för en påläst styrelse uppfattas som komplicerat att hantera frågor om underhåll, hyra, besittningsskydd eller bytes- och överlåtelseansökningar eftersom det är ett helt annat regelverk.

Det direkta och indirekta besittningsskyddet

Bostäder upplåtna med hyresrätt medför i regel rätt för en uppsagd hyresgäst att sitta kvar i bostaden fram till dess att uppsägningen prövats rättsligt (direkt besittningsskydd). Det finns undantag, det går att överenskomma om att besittningsskyddet inte ska gälla i vissa situationer, exempelvis vid korttidsupplåtelse eller rivningskontrakt, men då måste hyresnämnden godkänna avståendet.

Lokalhyresgäster har inget direkt besittningsskydd och är skyldiga att flytta om hyresvärden säger upp hyresavtalet men om så skett utan besittningsbrytande grund, till exempel sena hyresinbetalningar, rivning/ombyggnation eller begäran om nya och skäliga villkorsändringar vid avtalstidens upphörande, kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig förutsatt att hyresförhållandet varat längre än 9 månader.

Överlåtelser

Både bostäder och lokaler kan överlåtas till någon annan med samtycke från hyresvärden eller hyresnämnden men det är olika regler beroende på om det är en bostad eller lokal som ska överlåtas. För lokaler är en grundförutsättning att även verksamheten i lokalen ska överlåtas. Därutöver ska hyresgästen hyrt lokalen i minst 3 år, i annat fall krävs synnerliga skäl till överlåtelsen vilket är ett svåruppnått krav.

På bostadssidan finns det utöver ett krav på att hyresgästen och den tilltänkta hyresgästen bott tillsammans varaktigt även krav om att de är närstående samt haft ett verkligt sammanboende i lägenheten.

För både lokaler och bostäder förutsätts att överlåtelsen kan genomföras utan att hyresvärden har befogad anledning att neka. Vanligtvis är detta kopplat till den tilltänkta hyresgästens betalningsförmåga eller störningsbenägenhet men även andra omständigheter kan göras gällande, har den tilltänkta hyresgästen inte för avsikt att bosätta sig i lägenheten permanent kan det utgöra en befogad anledning för hyresvärden att neka överlåtelsen.

Lägenhetsbyten

Möjligheten för en hyresgäst att enligt hyreslagens bestämmelser byta sin lägenhet mot en annan är endast aktuell för bostäder. Även i denna del finns ett strikt regelverk som kan uppfattas som snårigt men i praktiken handlar det om att avgöra om hyresgästen har skäl till bytet och om bytet kan genomföras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Lägsta godtagbara standard

Underhållsfrågor har visat sig särskilt klurigt för vissa bostadsrättsföreningar att hantera eftersom det inte finns någon underhållsfördelning enligt stadgarna att falla tillbaka på. För lokaler går det att fördela underhållsansvaret i själva avtalet men på bostadssidan finns det en lägsta godtagbar standard som hyresvärden är skyldig att bibehålla. Den lägsta godtagbara standarden innebär att det i vart fall ska finnas kontinuerlig uppvärmning och tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, toalett, tvättställ samt badkar eller dusch, strömförsörjning för ett normalt hushåll och matlagningsmöjligheter: spis, diskho, kylskåp och förvaringsytor.

Därutöver ska det finnas tillgång till förrådsutrymmen i fastigheten och tvättmöjligheter inom rimligt avstånd.

Vi hjälper er!

Medlemmar, förtroendevalda och anställda i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning för generell juridisk rådgivning. Du når oss på telefonnummer 0771 472 472. HSBs jurister kan även bistå er bostadsrättsförening med specifik rådgivning, klicka här för att veta mer. Tillsammans går vi igenom ert ärende för att se vilket stöd ni behöver.