Bostadsrättshavare behöver oftast inte betala för sin andrahandshyresgästs skador – HSB:s jurister kommenterar

En rinnande vattenkran i kombination med ett lossat avloppsrör från diskhon i köket i en bostadsrättslägenhet orsakade vattenskador i en bostadsrättsförenings fastighet. Lägenheten var under tiden för händelsen uthyrd i andra hand och föreningen krävde bostadsrättshavarna på ersättning för reparationskostnader. Både tingsrätten och hovrätten nekade föreningen ersättning med hänvisning till att bostadsrättshavare inte ansvarar strikt för sina andrahandshyresgästers vållande.

Domstolarnas avgörande innebär att ersättning bara krävas från bostadsrättshavaren vid ”vårdslöshet eller försummelse” från andrahandshyresgästen sida om det är fråga om en vattenledningsskada (skada från trycksatt varm- eller kallvattenledning), eller i vissa fall om det är en brandskada. Någon generellt ansvar föreligger alltså inte för andrahandshyresgästens skador på lägenhet eller byggnad.

Tills hovrättens dom publicerades har en generell uppfattning varit att det är samma ansvar som gäller vid andrahandsuthyrning i en hyresrätt – där förstahandshyresgästen i princip alltid ska ersätta skador som orsakas genom vållande av andrahandshyresgästen. I en hyreslägenhet ska hyresgästen betala för alla skador som orsakats av ett vårdslöst eller oansvarigt agerande från andrahandshyresgästen sida. Svea hovrätt har i sin dom nu förklarat att samma princip inte gäller för bostadsrätter. Enligt domstolen krävs direkt lagstöd för att bostadsrättshavaren ska vara ansvarig, vilket saknas i detta fall. Bostadsrättsföreningen måste därför vända sig till andrahandshyresgästen och kräva ersättning (skadestånd).

Konsekvenserna av Svea hovrätts dom är att en bostadsrättsförening, när det inträffar skador på föreningens egendom vid en andrahandsupplåtelse, kan få svårt att få ersättning för reparation och återställande av dem då en talan måste riktas mot andrahandshyresgästen och inte mot bostadsrättshavaren.

En fråga som framförallt lagstiftaren nu bör ställa sig är om det finns skäl att skador som orsakas av en andrahandshyresgäst ska ha skilda legala regleringar om det är en hyresrätt eller bostadsrätt som hyrs ut i andra hand.

En bostadsrättsförening ska vid en ansökan om andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt bedöma bostadsrättshavarens skäl att inte kunna nyttja sin bostad. En bostadsrättsförening har i och med den aktuella domen en förhöjd risk om skador uppstår under uthyrningstiden jämfört med en hyresvärd, då det är andrahandshyresgästens ekonomiska situation som i slutändan avgör om föreningen kan få ersättning för sina reparationskostnader. Och andrahandshyresgästens ekonomiska situation är inte något som föreningen vid en tillståndsansökan varken kan eller ska låta påverka om tillstånd ska ges eller inte till en andrahandsupplåtelse.

Under senare år har det genomförts flera lagändringar i syfte att öka möjligheterna att hyra ut i andra hand, vilket är positivt då det kan bidra till att öka tillgången på bostäder. Det är dock viktigt att bostadsrättsföreningarnas förutsättningar och möjligheter att få ersättning för skador som genom vållande orsakas föreningen inte försvåras och påverkar föreningarna situation i en inte önskvärd riktning. En förening består av dess medlemmar och i slutändan blir det då dessa som ekonomiskt får bära ökade kostnader för föreningen.