Får vi dela upp eller slå ihop lägenheter?

Det är möjligt att dela upp en stor lägenhet till två mindre självständiga lägenheter. På motsvarande sätt är det också möjligt att slå ihop två mindre lägenheter till en stor lägenhet. Men det gäller att förfarandet vid delning och sammanslagning av bostadsrätt går rätt till för att inte problem ska uppstå för bostadsrättsföreningen eller de inblandade bostadsrättshavarna, och i många fall kan det vara en god idé att ta hjälp av en jurist i ett tidigt skede. I det här inlägget går fastighets- och bolagsjurist Linna Bjernestedt på HSB Riksförbund igenom vad som är särskilt viktigt att tänka på.

Bostadsrätten måste först ”dödas”

Upplåtelse av bostadsrätt (som ju vanligtvis inträffar när bostadsrättsföreningen bildas) sker för evig tid. För att ändra på bostadsrättens omfattning – genom delning eller sammanslagning – måste den befintliga bostadsrätten därför först ”dödas”. Därefter kan föreningen upplåta en bostadsrätt som omfattar delar av den ursprungliga bostadsrätten (delning) eller hela den ursprungliga bostadsrätten och ytterligare yta (sammanslagning). Delning eller sammanslagning måste med andra ord föregås av att bostadsrätten, eller bostadsrätterna, i juridisk bemärkelse dödas.

Det krävs stämmobeslut

Det är endast föreningsstämman som kan döda en bostadsrätt och för att det ska vara möjligt ska bostadsrätten vara i föreningens besittning vid tidpunkten för stämman. Med andra ord: Föreningen måste vara innehavare till bostadsrätten! Detta innebär att det innan stämman behöver upprättas ett överlåtelseavtal där bostadsrätten överlåts från bostadsrättshavarna till föreningen.

Det måste även finnas ett (eller flera) upplåtelseavtal som är klart att undertecknas direkt efter stämman. Detta är mycket viktigt. Beslutet på stämman ska som huvudregel fattas med enkel majoritet men det kan i vissa fall krävas en kvalificerad majoritet.

Det krävs godkännande från panthavare

Det är mycket viktigt att se till att bostadsrättshavarna på förhand inhämtar panthavarnas godkännande eftersom föreningen annars kan bli skadeståndsskyldig. Överlåtelseavtalet bör också vara villkorat av att en ny bostadsrätt upplåtes av föreningen och att bostadsrätten automatiskt ska återgå till bostadsrättshavaren om föreningsstämman röstar nej. HSB:s jurister kan givetvis hjälpa er förening att säkerställa att detta går rätt till.

Vissa saker måste anges i upplåtelseavtalet

För att upplåtelseavtalet ska vara giltigt behöver insats, upplåtelseavgift och årsavgift anges. Om årsavgiften utgår enligt andelstal ska även andelstalet anges. Det är även viktigt att reglera hur eventuella ombyggnationer ska utföras för att tillse bland annat att detta sker fackmannamässigt och att arbetet slutförs innan bostadsrätten överlåtes till en ny innehavare. Detta kan regleras i upplåtelseavtalet eller i ett separat avtal.

Kontakta oss

Låter det komplicerat? Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSB:s juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning. Vi svarar gärna på dina frågor om delning och sammanslagning av bostadsrätt.

HSB:s jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer. Vi kan hjälpa er med att genomföra en delning eller sammanslagning av bostadsrätt på ett korrekt sätt.