Fel i bostadsrätt

Det är tyvärr relativt vanligt att köpare och säljare hamnar i tvist med varandra när det efter köpet visar sig att bostadsrätten är behäftad med fel. Ofta handlar tvisten om huruvida felet är dolt eller inte, men det finns även andra faktorer att ta hänsyn till vid bedömningen om fel i bostadsrätt och eventuell rätt till ersättning. I det här inlägget förklarar fastighets- och bolagsjurist Andrés Hammar vad man bör tänka på när det gäller fel i bostadsrätt.

Köplagens regler gäller

Frågor om fel i samband med försäljning av en bostadsrätt regleras i första hand i köplagen eftersom överlåtelsen ju avser bostadsrätt, det vill säga en andel i bostadsrättsföreningen. En bostadsrätt utgör således lös egendom. Jordabalkens regler om så kallade dolda fel i fast egendom är alltså inte direkt tillämpliga.

Vad är fel i bostadsrätt?

Innebörden av fel i bostadsrätt är inte helt lätt att förstå sig på. Föreställ dig följande scenario. En köpare förvärvar en bostadsrättslägenhet som under visningen såg bra ut, men vid inflytt (kanske efter en mer noggrann undersökning av lägenheten) upptäcker köparen repor på golvet där det tidigare fanns en matta. Var reporna där från början eller har de uppstått i samband med att säljaren flyttat ut? Köparen kanske frågar sig själv om man inte borde lyft på mattan och kollat om det fanns några repor där. Några veckor senare märker kanske köparen att kaklet i det nyrenoverade badrummet börjat släppa. Utgör det fel i bostadsrätten?

Fel föreligger (1) om bostadsrätten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller (2) om bostadsrätten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet eller (3) om bostadsrätten inte stämmer överens med de uppgifter säljaren har lämnat vid marknadsföringen eller inför köpet av bostadsrätten och som kan antas ha inverkat på köpet.

Av domstolarnas rättspraxis framgår att exempelvis avvikande lägenhetsyta kan utgöra fel som medför rätt till prisavdrag. Det har dock, när den här typen av fel prövats rättsligt, fått betydelse hur stor avvikelse det är tal om. Omständigheter som kvadratmeterpris, läge, planlösning och bostadsrättens årsavgift kan beaktas vid beräkningen av ett eventuellt prisavdrag till följd av avvikande yta. Det är alltså inte nödvändigtvis en enkel beräkning på kvadratmeterpriset som ligger till grund för ett prisavdrag eftersom en köpare vanligtvis köper bostadsrätten med annat i beaktande.

Marknadsföringen av bostadsrätten kan få avgörande betydelse vid bedömningen av vad köparen ”med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Detta är särskilt tydligt i Svea hovrätts avgörande om ett felaktigt badrum där det lagts särskild vikt vid att bostadsrätten annonserats med förklaringar att lägenheten var ”i toppskick” med mera. Köparen ansågs därför fog kunna förvänta sig att badrummet var i det skick som det marknadsförts i.

För att ett fel ska anses dolt måste det ha funnits vid köptillfället och inte varit möjligt att upptäcka vid köparens undersökning av bostadsrätten. Det förutsätts därutöver att felet inte kan antas ha förelegat med hänsyn till bostadsrättens ålder, skick och användning. Felet måste även ha haft inverkan på bostadsrättens marknadsvärde.

Även om en bostadsrätt sålts i "befintligt skick" (vilket är tillåtet) eller liknande anses fel föreligga enligt köplagen om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till lägenhetens pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. Högsta domstolen har uttryckt att "förhållandet mellan varans [bostadsrättens] pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen." I ett avgörande hade en bostadsrätt sålts i befintligt skick och det visade sig efter tillträdet att badrummets tätskikt var bristfälligt, och det ansågs föreligga fel i lägenheten. Högsta domstolen konstaterade att värdeskillnaden uppgick till ungefär sex procent, vilket ansågs uppfylla väsentlighetskravet (i ett äldre rättsfall från Högsta domstolen ansågs en värdeskillnad på ungefär tre procent inte uppfylla detta krav).

Undersökning och upplysning

Som köpare är det viktigt att undersöka bostadsrätten ordentligt. Vanligtvis uppmanas köparen att undersöka bostadsrätten av mäklaren och det är viktigt att hörsamma den uppmaningen. Efter köpet, om fel upptäcks, är det viktigt att reklamera felet till säljaren så snart det upptäcks. Är felet dolt har säljaren ett ansvar och om vederbörande har försäkring kan saken regleras därigenom.

Som säljare får man inte undanhålla information om fel som kan vara av betydelse för köparen. Det ligger även i säljarens intresse att informera köparen om kända fel då köparen inte kan göra gällande fel som de fått information om inför köpet. Att undanhålla information om kända eller misstänkta fel kan medföra skadeståndsansvar för säljaren så det är viktigt att vara öppen och ärlig om eventuella fel som är kända sedan tidigare.

Kontakta oss

Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.