Nytt avgörande om det indirekta besittningsskyddet

Det indirekta besittningsskyddet är av central betydelse när det kommer till lokalhyresavtal. Både för hyresvärd och hyresgäst är det viktigt att förstå det indirekta besittningsskyddet och vilka rättigheter och skyldigheter skyddet medför. Det finns en del situationer där det indirekta besittningsskyddet inte gäller. Under januari i år kom ett nytt avgörande från Högsta domstolen gällande lokalhyresavtal som sagts upp inför förestående rivning.

Rättsliga utgångspunkter

Det indirekta besittningsskyddet innebär att en lokalhyresgäst har rätt till ersättning om hyresvärden säger upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet utan sakliga skäl eller om hyresvärden begär oskäliga villkor för förlängning. För att det indirekta besittningsskyddet ska gälla måste hyresförhållandet ha varat i minst nio månader och parterna får inte heller ha avtalat bort besittningsskyddet. Vidare får inte heller hyresrätten vara förverkad på grund av misskötsamhet hos hyresgästen.

Det finns ett antal situationer där det indirekta besittningsskyddet kan brytas och som innebär att lokalhyresgäst måste avflytta utan någon ersättning. De skäl som kan bryta besittningsskyddet brukar kallas för besittningsbrytande grunder. En första förutsättning för att ersättning inte ska utgå är att hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen. Sakliga skäl anses i huvudsak alltid föreligga när uppsägning sker på grund av rivning eller större ombyggnation, under förutsättning att rivningen eller ombyggnationen är någorlunda nära förestående. Dock har en hyresgäst som utgångspunkt rätt till ersättning även om uppsägning sker på grund av rivning eller större ombyggnation. Hyresgästen har dock inte rätt till sådan ersättning om hyresavtalet innehållit en bestämmelse om att byggnaden avses att rivas eller om hyresvärden kan hänvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal. Hyresgästen har inte heller rätt till ersättning om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att säga upp hyresavtalet. I dessa situationer görs en allmän intresseavvägning.

Högsta domstolens avgörande

Bakgrunden i målet var att en hyresvärd år 2019 sagt upp hyresavtal gällande en matvarubutik i Solna i Stockholm. Hyresgästen var en rikstäckande livsmedelsbutikskedja. Hyresförhållandet mellan parterna hade varat sedan år 2007. Hyresvärdens skäl för uppsägning var att byggnaden skulle rivas. Hyresgästen krävde hyresvärden på ersättning och gjorde gällande att hyresvärden inte hade rätt att säga upp avtalet och inte heller erbjudet en godtagbar ersättningslokal.

Högsta domstolen konstaterar i domen att utgångspunkten är att hyresvärden, vid uppsägning som sker på grund av rivning eller större ombyggnation, är skyldig att tillse att den som hyr en lokal ska få ersättning antingen i form av antingen en godtagbar ersättningslokal eller pengar. Hyresvärden kan dock slippa skyldigheten att utge ersättning om dennes intresse väger tyngre än hyresgästens intresse att driva vidare verksamheten i lokalen.

Högsta domstolen kommer i målet fram till att ersättningslokalen som hyresvärden anvisat inte var godtagbar och att utgångspunkten i detta läge är att hyresvärden ska ersätta hyresgästen ekonomiskt. I målet var den avgörande frågan om hyresvärdens intresse att ta i anspråk lokalen väger tyngre än hyresgästens intresse att fortsättningsvis bedriva verksamhet i lokalen. I denna bedömning beaktar domstolen ett antal särskilda omständigheter.

Hyresvärden ansågs ha ett starkt intresse att ta lokalen i anspråk med anledning av att fastigheten skulle förädlas i enlighet med visionen som staden hade för området som bland annat innebar att bostäder skulle byggas. Matvarubutiken hade å andra bedrivit sin verksamhet på samma plats under en mycket lång tid och läget var mycket bra. Däremot hade hyresgästen öppnat en ny butik i Solna centrum ungefär vid samma tidpunkt som det i målet aktuella hyresavtalet sades upp. Därutöver hade butikskedjan redan en butik i Sundbyberg som också låg relativt nära. Att butikerna låg i ett angränsande och överlappande område konstaterades ha påverkat hyresvärdens möjlighet att hitta en godtagbar ersättningslokal, vilket beaktades i intresseavvägningen. Vidare konstaterades att hyresgästens intresse att behålla lokalen efter att ny matvarubutik öppnats i Solna centrum måste anses ha minskat eftersom omsättningen påverkats av den nyöppnade butiken.

Högsta domstolen kom slutligen fram till att intresseavvägningen vid en samlad bedömning utföll till hyresvärdens fördel och hyresvärden därmed haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden hade därmed ingen skyldighet att utge ersättning till hyresgästen.

I behov av juridisk hjälp? Kontakta oss!

Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ert ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan ni även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får ni kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområden.

Om ni vill komma kontakt med HSBs jurister och veta mer om denna fråga, vänligen kontakta HSB Riksförbunds pressekreterare, Kawa Zolfagary kawa.zolfagary@hsb.se, 072-205 59 62