Reklamation i hyresförhållanden

Högsta domstolen har nyligen fattat ett beslut som rör hyresgästers skyldighet att reklamera till hyresvärden om skador uppstår på grund av brister i nyttjanderätten. Domen klargör vad som gäller vid reklamation i hyresförhållanden. Vi tydliggör innebörden av reklamation och vad man kan dra för slutsatser av Högsta domstolens beslut.

Vad innebär reklamation?

Reklamation innebär att en part i en avtalsrelation har en skyldighet att meddela motparten om en skada eller brist utan onödigt dröjsmål. Om man inte gör detta kan man förlora sin rätt att kräva ersättning. Syftet med reklamation är att den som orsakat skadan ska få en möjlighet att vidta åtgärder för att minska skadan eller säkra bevisning. Reklamationsskyldigheten motiveras även med att det ska finnas en förutsebarhet för den kontraktbrytande parten att efter en tid inte behöva räkna med krav från motparten.

Regler om reklamation vid fel finns i flera lagar inom kontraktsrättens område. Högsta domstolen har vid flera tillfällen slagit fast att även när regler om reklamation saknas kan det finnas en generell skyldighet att meddela motparten om brister inom viss tid för att kunna ställa krav på åtgärder eller ersättning. Utgångspunkten är därmed att det finns en allmän princip om reklamationsskyldighet vid kontraktsbrott men det innebär inte att det kan göras gällande i alla fall, utan hänsyn måste tas till vilket rättsområde det är fråga om.

Högsta domstolen - Reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten

Det aktuella fallet rörde en lokalhyresgäst som drabbades av vattenskador i lokalen, vilket orsakade skador på hyresgästens varor och inventarier. Hyresgästens försäkringsbolag betalade ut försäkringsersättning till hyresgästen och framställde sedan regresskrav mot hyresvärden för de skador som uppstått. Hyresvärden hävdade att hyresgästen inte hade reklamerat i tid, och att rätten att kräva skadestånd till följd av skadan därför hade fallit bort.

Högsta domstolen konstaterade att hyresavtal skiljer sig från andra typer av avtal, till exempel köpeavtal, bland annat genom hyresavtalets varaktiga karaktär. Hyresavtal fullgörs inte genom enstaka prestationer, utan genom periodiska fortlöpande prestationer. Högsta domstolen konstaterade därmed att skälen för reklamationsskyldighet främst görs gällande vid kortvariga avtalsförhållanden.

Vidare betonade Högsta domstolen att 12 kap Jordabalken (hyreslagen) är specialanpassad för hyresförhållanden och innehåller detaljerade regler, bland annat om hur hyresgäster och hyresvärdar ska kommunicera och hantera olika situationer. Eftersom dessa regler redan tar hänsyn till behovet av meddelande och kommunikation mellan parterna, konstaterade Högsta domstolen att man ska vara försiktig med att komplettera sådan reglering med allmänna rättsprinciper. Eftersom hyresgästen redan har en meddelandeskyldighet som i stor utsträckning täcker samma syfte som en reklamation fastslog Högsta domstolen att det inte bör ställas upp en reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis slår Högsta domstolen fast att det inte finns någon skyldighet för en hyresgäst att reklamera vid brist i nyttjanderätten. Detta mot mot bakgrund av hyresavtalets särdrag, lagstiftningens utformning och de skyldigheter som en hyresgäst enligt lag har att meddela hyresvärden när en skada uppkommer.

Behöver din bostadsrättsförening juridisk hjälp?

Vi har lösningen för er! Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ditt ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan du även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får du kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområde.