Tips vid lokaluthyrning!

Att ha en skötsam lokalhyresgäst i en bostadsrättsförening är värdefullt. Bostadsrättsföreningen får betalt för hyran och området berikas med uppskattade verksamheter. En misskötsam hyresgäst däremot innebär problem för bostadsrättsföreningen. Detta ställer vissa krav på den bostadsrättsförening som ska ingå hyresavtal med en lokalhyresgäst. Nedan listas punkter att tänka på vid lokaluthyrning.

Välj en lämplig lokalhyresgäst

För att välja en lämplig hyresgäst är det viktigt att göra en bedömning av den tänkta hyresgästen. Det går att enkelt göra genom att inhämta information från register som är offentliga. Bostadsrättsföreningen (som vid uthyrning av lokal är hyresvärd) kan utreda om den tänkta hyresgästen förekommit i tidigare domar och därmed gjort sig skyldig till något brott som bostadsrättsföreningen inte vill ska förekomma i lokalen som hyrs ut. Det kan även utredas om personen förekommer hos kronofogden, skatteverket eller bolagsverket på ett för bostadsrättsföreningen oönskat sätt. Vidare kan en kreditupplysning tas på hyresgästen/bolaget för att få information om bland annat lån och krediter. Denna information kan hjälpa vid bostadsrättsföreningens bedömning om den tänkta hyresgästen har tillräckligt god betalningsförmåga för att kunna klara av de ekonomiska åtaganden som hyresförhållandet kommer innebära.

Om verksamheten är nyetablerad och bostadsrättsföreningen i övrigt har skäl att befara att den tänkta hyresgästen längre fram i tiden kan komma att brista i sin betalningsförmåga men ändå vill ingå hyresavtalet kan bostadsrättsföreningen kräva att hyresgästen ställer viss säkerhet till bostadsrättsföreningen. 

Ett tips till bostadsrättsföreningar är att upprätta skriftligt avtal där det framgår vad för säkerhet som lämnats, vad säkerheten gäller för och när den får lyftas/användas av hyresvärden.

Upprätta ett genomtänkt lokalhyresavtal

Det är viktigt att bostadsrättsföreningen tar fram ett tydligt hyreskontrakt som hyresgästen får skriva under och därefter är tvungen att förhålla sig till under avtalstiden. Det är till exempel viktigt att precisera vad lokalen får användas till, ändamålet med uthyrningen ska vara tydligt! Det bör även framgå att det inte är tillåtet att använda lokalen för andra ändamål än det i avtalet angivna ändamålet utan tillstånd från hyresvärden eller i vissa fall hyresnämnden. Tillstånd från hyresnämnden kan inhämtas från den hyresgäst som innehaft lokalen i längre tid än två om hyresgästen kan presentera beaktansvärda skäl för sitt behov av ändrad användning av lokalen och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen.

Om ändamålet är otydligt eller opreciserat finns det en risk att hyresgästen använder lokalen till annat än vad som var tänkt från början. Det kan börja bedrivas oönskad verksamhet utan att hyresvärden kan motsätta sig det.

Om föreningen önskar begränsa hyresgästens användning av lokalen på ytterligare sätt är det viktigt att ta med de önskade begränsningarna i avtalet. Det kan till exempel vara av intresse för vissa bostadsrättsföreningar att ange tillåtna öppettider i avtalet för att förhindra oönskade öppettider. Detsamma gäller om bostadsrättsföreningen vill förhindra alkoholservering. Dessa särskilda villkor kan minska risken för problem som är olämpliga i ett bostadsområde och samtidigt minska risken för oenigheter mellan hyresgästen och hyresvärden som beror på att de haft olika uppfattningar av hur lokalen får användas.

Det är viktigt att bostadsrättsföreningen, vid tecknandet av hyresavtalet, tänker på att hyresavtal överlåts ibland. Överlåtelse av hyresavtalet får enligt huvudregel endast ske om hyresvärden godkänner det. När lokalen används för förvärvsverksamhet och hyresgästen överlåter själva verksamheten gäller annat. I det fall verksamheten överlåts till annan kan hyresgästen istället få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Oavsett om hyresgästen överlåter hyresavtalet eller själva verksamheten till en annan hyresgäst är det viktigt att bostadsrättsföreningen gör en bedömning av den nya hyresgästen. Det är till exempel viktigt att utreda om den nya hyresgästen kan förväntas ha den betalningsförmågan som krävs för att kunna fullgöra sina förpliktelser som följer av hyresförhållandet. Om den nya hyresgästen saknar betalningsförmåga kan det vara anledning för bostadsrättsföreningen att inte godkänna en överlåtelse av hyresavtalet. Bristande betalningsförmåga hos den nya hyresgästen kan även utgöra en befogad anledning för bostadsrättsföreningen som hyresvärd att motsätta sig en överlåtelse av verksamheten vid prövning i hyresnämnden.

Om hyresgästen är en juridisk person, till exempel ett aktiebolag, kan aktierna överlåtas till ny ägare vilket innebär att samma juridiska person fortsätter vara hyresgästen men ägaren till aktierna i aktiebolaget är en ny person. I detta fall sker alltså inte en överlåtelse av hyresrätten och hyresvärden kan därför inte motsätta sig att en ny person, om så oönskad person, kommer äga aktierna i aktiebolaget och därmed bedriva verksamheten i lokalen. Om bostadsrättsföreningen vill undvika en sådan situation kan en äganderättsklausul tas in i hyresavtalet. Den klausulen innebär att hyresvärdens skriftliga tillstånd krävs för att överlåtelse, av aktier i aktiebolag som är hyresgäst, ska kunna ske.

Tänk på det indirekta besittningsskyddet

Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen i vissa fall har rätt till skadestånd när den blir uppsagd. Hyresgästen får indirekt besittningsskydd när hyresförhållandet varat längre än nio månader om inte besittningsskyddet har avtalats bort. På grund av det indirekta besittningsskyddet kan det bli svårt att säga upp en hyresgäst som bostadsrättsföreningen inte är nöjd med och därför är det viktigt att bostadsrättsföreningen iakttar den försiktighet som krävs innan hyresavtalet ingås.

Ta hjälp av en jurist!

Juristerna på HSB Riksförbund har god vana av att upprätta lokalhyresavtal och hjälpa till vid tvister med anledning av lokaluthyrning. Ni kan vända er till oss för att få hjälp och råd. Skicka e-post till juristerna@hsb.se om ni har ett ärende ni behöver hjälp med så kontaktar vi er.

För medlemmar i HSB står vår medlemsrådgivning öppen vardagar mellan 9 - 15 för att ge er generell juridisk rådgivning, telefonnummer 0771 472 472.