Elektronisk signering av hyresavtal och avståenden ska ske i två olika transaktioner

Det följer uttryckligen av hyreslagen att en överenskommelse mellan en hyresvärd och en hyresgäst om ett avstående från besittningsskydd måste ske i en handling som är separat från hyresavtalet. Nu har hovrätten slagit fast att om handlingarna undertecknas elektroniskt så måste även undertecknandet av avståendet ske separat.

Svea hovrätts beslut den 10 november 2022 i H 11132–22

En hyresvärd har inkommit till hyresnämnden med en ansökan om att hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Avståendet var undertecknat elektroniskt av både hyresvärden och hyresgästen. Avståendet hade dock undertecknats i samma elektroniska transaktion som hyresavtalet vilket gett upphov till ett verifikat. Då något separat verifikat för överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte gavs in avvisade hyresnämnden ansökan.

Hovrätten delar nu hyresnämndens bedömning att förutsättningarna för att godkänna avståendet inte är uppfyllda och avslår ansökan.

Hovrätten slår alltså fast att ett avstående som undertecknats elektroniskt i samma transaktion som hyresavtalet inte uppfyller hyreslagens krav på att avståendet ska vara upprättad i en särskild handling i förhållande till hyresavtalet.

Elektronisk signering av hyresavtal och avståenden måste alltså ske i två olika transaktioner som ger upphov till två olika verifikat. I annat fall är avståendet ogiltigt.

Hovrättens beslut ovan avsåg en bostadslägenhet. Då samma krav på att ett avstående ska vara en separat handling från hyresavtalet även gäller för lokaler bör samma krav för elektronisk signering även gälla lokalhyresavtal.

Avstående från besittningsskydd – 6 saker att tänka på

Som framgår ovan är hyresjuridiken komplex. Ett avstående från besittningsskydd måste – utöver ovan – uppfylla en rad ytterligare kriterier för att vara giltigt.

Här är 6 saker som en hyresvärd måste tänka på:

1. Avståendet måste vara skriftligt. Muntliga överenskommelser om avstående från besittningsskydd är ogiltiga.
   
   
2. Avståendet måste upprättas i en från hyresavtalet separat handling. Det får alltså inte smygas in som ett villkor i hyresavtalet utan ska vara en egen handling.
   
   
3. Avståendet ska inte innehålla några övriga hyresvillkor (RH 2001:12).
   
   
4. Avståendet ska innehålla i vilka fall besittningsskydd inte ska gälla samt hur lång tid som avståendet gäller.
   
   
5. Avståendet ska undertecknas av samtliga parter. Undertecknandet kan ske fysiskt eller elektroniskt. Vid elektroniskt undertecknande ska avståendet undertecknas i en separat transaktion som ger upphov till ett eget verifikat (Svea hovrätts beslut i ärende H 11132–22).
   
   
6. Efter undertecknandet måste vissa avståenden godkännas av hyresnämnden för att vara giltiga.

Om ovan punkter inte följs är avståendet från besittningsskydd ogiltigt.

Hyresnämnden tillhandahåller blanketter som fungerar både som en överenskommelse om avstående från besittningsskydd och som en ansökan om godkännande till hyresnämnden i ett.

Kontakta oss

Vill ni ha hjälp i frågor kring avståenden från besittningsskydd eller andra hyresrättsliga frågor så är ni varmt välkomna att kontakta oss.

Klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.

Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.