HSBs Jurister svarar på de vanligaste bostadsrättsjuridiska frågorna nr. 3.

Har du en fråga som du vill ha svar på kan du ställa den i kommentarsfältet så kanske våra jurister kan svara på den till nästa veckas inlägg med vanliga frågor. Som vanligt finns all information i detta blogginlägg som pdf som finn längst ner på sidan.

Vad krävs för att få hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand?

En bostadsrätt anses vara uthyrd i andra hand när lägenheten upplåts för självständigt brukande till annan person än bostadsrättshavaren. Detta oavsett om andrahandshyresgästen betalar hyra eller lånar lägenheten utan att betala något för det. Det krävs inget tillstånd för att ha inneboende i lägenheten om bostadsrättshavaren själv har kvar tillräcklig anknytning till lägenheten.

För att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs det att bostadsrättsföreningen lämnar tillstånd för andrahandsupplåtelsen. En förutsättning för tillstånd är att bostadsrättshavaren har skäl till andrahandsupplåtelsen. Om bostadsrättsföreningen har en befogad anledning att neka tillståndet kan bostadsrättsföreningen göra det även om bostadsrättshavaren har skäl för andrahandsupplåtelse. Tillstånd för andrahandsupplåtelse brukar tidsbegränsas till maximalt ett år. Bostadsrättsföreningen får givetvis lämna tillstånd även om bostadsrättshavaren inte har skäl till andrahandsupplåtelsen, men det är viktigt att styrelsen i bostadsrättsföreningen har likhetsprincipen i åtanke vid tillståndsprocessen.

Om bostadsrättsföreningens styrelse inte ger bostadsrättshavaren tillstånd att hyra ut i andra hand kan bostadsrättshavaren hänskjuta frågan till hyresnämnden för prövning.

Vad händer om jag hyr ut min lägenhet utan tillstånd från styrelsen?

När styrelsen i bostadsrättsföreningen får information om att det pågår en otillåten andrahandsupplåtelse i bostadsrättsföreningen ska styrelsen skicka en rättelseanmodan till bostadsrättshavaren. Om andrahandsuthyrningen inte upphör omedelbart kan bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrätten. Det betyder att bostadsrättshavaren inom tre månader från uppsägning måste avflytta och lägenheten tvångsförsäljs av Kronofogden.

Jag ska hyra ut min bostadsrätt. Vad ska jag skriva i avtalet med andrahandshyresgästen?

Det finns inga formkrav avseende hur ett hyresavtal ska se ut eller vad det ska innehålla. Även muntliga avtal är alltså juridiskt bindande. Det kan dock vara svårt att bevisa vad som överenskommits om det saknas skriftligt avtal. Därför rekommenderas bostadsrättshavare alltid att träffa skriftliga hyresavtal med andrahandshyresgäster. Om parterna missat att reglera något i avtalet gäller reglerna om hyra i jordabalken och i vissa fall privatuthyrningslagen.

Hur stor hyra får jag ta ut vid andrahandsuthyrning?

Det är upp till bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen att komma överens om storleken på hyran, men den får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Huruvida bostadsrättshavaren lånat pengar eller inte för att köpa bostaden saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Räkneexempel

En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till bostadsrättsföreningen är 1 900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad:

(3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kronor.

Vilken uppsägningstid gäller vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand?

Bostadsrättshavaren har rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre kalendermånader efter uppsägningen. Andrahandshyresgästen har däremot rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en kalendermånad efter uppsägningen. Detta gäller både för avtal som löper på bestämd och obestämd tid (tills vidare). Uppsägningstiderna går inte att avtala bort till nackdel för hyresgästen.

Uppsägningstiderna beräknas på ett annat sätt för avtal som ingåtts före den 1 februari 2013.

Kan min andrahandshyresgäst få besittningsskydd till min bostadsrättslägenhet?

Enligt nu gällande regler kan det inte uppstå något besittningsskydd för andrahandshyresgästen. För avtal som ingicks före den 1 februari 2013 kan besittningsrätt dock uppstå om avtalet löper på mer än två år och parterna inte avtalat bort besittningsskyddet i en särskild upprättad handling.

Behöver ni hjälp eller stöd?

Medlemmar i HSB kan kostnadsfritt kontakta HSB Medlemsrådgivning för generell juridisk rådgivning. Ring 0771-472 472 och välj svarsalternativ ett.

HSBs jurister kan även bistå er bostadsrättsförening med specifik rådgivning mot löpande räkning. Skicka ett e-postmeddelande till juristerna@hsb.se så kontaktar någon av våra jurister er. Tillsammans går vi igenom ert ärende för att se vilket stöd ni behöver.