Nytt avgörande från Svea hovrätt om andrahandsupplåtelse

Att upplåta sin lägenhet i andra hand är ett vanligt förekommande fenomen. Anledningarna till att en bostadsrättshavare vill hyra ut i andra hand kan vara flera. Främst förekommande är arbete och studier på annan ort eller att personen i fråga ska provbo med annan. Ytterligare ett skäl som utarbetats i praxis är att lägenheten är svårsåld, eller med andra ord att det råder dåliga marknadsförutsättningar. En bostadsrättshavare kan med anledning av att tillstånd ges få ett visst utrymme att avvakta med en planerad försäljning.

Den 3 maj 2023 kom Svea hovrätt, överinstans till Hyresnämnden, med ett beslut avseende en bostadsrättshavares möjlighet att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Bakgrunden i målet var att tre bostadsrättshavare till en lägenhet i Göteborg, ansökte om att få upplåta sin lägenhet i andra hand med anledning av de dåliga marknadsförutsättningar som råder för att sälja lägenheten. Bostadsrättshavarna menade att det inte skulle vara möjligt att sälja lägenheten utan att gå med förlust. Mäklaren som bostadsrättshavarna haft kontakt med hade också rekommenderat bostadsrättshavarna att vänta med försäljning av lägenheten till efter sommaren 2023. Föreningen å andra sidan menade att det finns en efterfrågan på lägenheter i föreningen, vilket styrks av att flera likvärdiga lägenheter sålts under året.

Bostadsrättshavarnas skäl prövades först av Hyresnämnden i Göteborg som avslog ansökan. Beslutet överklagades då till Svea hovrätt. Hovrätten framförde med stöd av förarbetena till bostadsrättslagen att en andrahandsupplåtelse kan godkännas så länge det finns ett rimligt behov för bostadsrättshavaren att behålla lägenheten. Det kan också i vissa fall finnas skäl att tillåta en upplåtelse i andra hand även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten, till exempel när lägenheten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. Bakgrunden till denna inställning är att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och det är därför naturligt att en bostadsrättshavare vill avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. I förarbetena framförs också att skälet “dåliga marknadsförutsättningar” inte bör kunna användas i mer än ett år. Har marknaden inte förbättrats under den tiden finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med en försäljning.

Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.

Som de flesta är medvetna om har en viss nedgång av priserna på bostadsmarknaden skett. I det här fallet hade bostadsrättshavarna bland annat åberopat ett värderingsintyg från december 2022 tillsammans med mäklarens rekommendation om att avvakta med försäljningen då bostadsmarknaden just nu har en regressiv utveckling. Hovrätten ansåg dock inte att det fanns tillräckligt underlag för slutsatsen att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Hovrätten ansåg således att bostadsrättshavarna inte hade tillräckliga skäl för att upplåta bostadsrätten i andra hand med anledning av dåliga marknadsförutsättningar.

Vill du veta mer?

Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.